Arsayı çocuğuma devretmek istiyorum: bağış mı satış mı daha avantajlı?
İki yolun maliyeti farklı kurulur: satışta bedel üzerinden toplam yüzde 4 tapu harcı ödenir; bağışta harç binde 68,31'dir ama üstüne veraset ve intikal vergisi girer (ana-baba, eş ve çocuklar arası bağışta tarife yarı oranlı uygulanır). Asıl tehlike maliyet değil, gerçekte bağış olan devri tapuda 'satış' göstermektir: bu, diğer mirasçılara tapu iptali davasının kapısını açar.
Önce maliyet tarafı. Satış yolunda tapu harcı, beyan edilen bedel üzerinden alıcı ve satıcıdan binde 20'şer, toplam yüzde 4'tür. Bağış yolunda tapu harcı daha yüksek orandadır: kayıtlı değerden az olmamak üzere beyan edilen değer üzerinden binde 68,31 ve bunu bağışı kabul eden öder. Ama bağışta hesap harçla bitmez: karşılıksız kazanım olduğu için veraset ve intikal vergisi beyannamesi gerekir. Ana, baba, eş ve çocuklardan yapılan bağışta vergi tarifesi yarı oranlı uygulanır ve her yıl güncellenen bir istisna tutarı vardır (2026 için 66.935 TL); istisnayı aşan kısım dilimlere göre vergilenir. Hangi yolun ucuz çıkacağı arsanın değerine göre değişir, imzadan önce mali müşavirle iki yolun rakamını yan yana koydur.
Asıl kritik uyarı hukuki taraftadır. Aile içinde en sık yapılan hata, gerçekte bağış olan devri 'harç ucuz olsun' ya da 'öyle alışılmış' diye tapuda satış göstermektir. Bu bir muvazaadır (danışıklı işlem) ve Yargıtay'ın 1974 tarihli, bugün de geçerli içtihadı nettir: mirastan mal kaçırma amacı taşıyan böyle bir devirde, hakkı zedelenen diğer mirasçılar görünürdeki satışın danışıklı olduğunu ileri sürüp tapu iptali ve tescil davası açabilir. Yani bugün küçük bir harç avantajı için kurulan düzen, yıllar sonra kardeşler arasında tapuyu düşüren bir davaya dönüşebilir.
Sıra önerimiz şu: amacın gerçekten bağışsa tapuda bağış yap, vergi beyanını ver, rakamları doğru yaz. Bedel gerçekten ödeniyorsa satış yap ve bedeli banka kanalıyla belgeleyerek geçir; 'kâğıt üstünde satış, gerçekte hediye' karışımından uzak dur. Diğer çocukların/mirasçıların ileride ne diyeceğini bugünden düşün; gerekiyorsa paylaşımı açık konuşup yazılı hale getirin. Bu yazı bilgilendirmedir, hukuki ya da vergisel tavsiye değildir; kesin hesap ve doğru kurgu için mali müşavir ile avukat birlikte esastır.
"Evladına toprak bırakmak güzeldir; ama yanlış kurgulanan devir, miras değil dava bırakır. Tapuda ne yaptıysan onu yaz, ne yazdıysan onu yap."
SÖZLÜKTE: VERASET VE İNTİKAL · TAPU HARCI · MUVAZAA
BUNU SORAN ŞUNLARI DA SORDU
Önce noterden veya sulh hukuk mahkemesinden veraset ilamını (mirasçılık belgesi) alır, vergi dairesine veraset ve intikal beyanı verip ilişik kesme belgeni çıkarır, sonra tüm mirasçılarla tapu müdürlüğünde arsayı mirasçılar adına tescil ettirirsin.
Vergi, arsanın beyan edilen değeri üzerinden artan oranlı tarifeyle hesaplanır; eşe ve çocuklara tanınan istisna tutarı düşülür, kalan matrah beyanla vergi dairesine bildirilir. Güncel oran ve istisna için vergi dairesi esastır.
Muvazaalı satış, tarafların görünürde yaptığı ama gerçek niyetini gizleyen danışıklı bir işlemdir. Tapu geçmişi temizse ve iyiniyetli alıcıysanız genelde korumadasınız; ama şüpheli, aceleci, akraba arası ucuz devirlerde arsanız tapu iptali davasıyla riske girer.
Gerçek değerin altında beyan, harçtan kısa vadeli tasarruf gibi görünse de vergi ziyaıdır: yakalanınca eksik harç, ceza ve gecikme faiziyle geri istenir; ileride sattığınızda kazanç verginiz de şişer. Alıcı ve satıcı birlikte sorumludur.
Tapu harcı satış bedeli üzerinden alıcıdan binde 20, satıcıdan binde 20 olmak üzere toplam yüzde 4'tür. Harç gerçek satış bedelinden hesaplanır ve bu bedel emlak vergisi değerinin altında olamaz. Harca ek olarak sabit döner sermaye (hizmet) bedeli ödenir: 2026 tabanı 2.534 TL (2.227 TL döner sermaye + 307 TL ilave); Bursa gibi büyükşehirlerde il/ilçe yöresel katsayısı nedeniyle bu tutarın üzerine çıkar.
Rehber: Arsanı doğru satmak, baştan sona →Konu rehberi: Bursa'da tapu işlemleri: devir, masraf, sorgulama →Sorunun parseldeki karşılığını konuşalım.
Ada-parseli söyle; ilk bakış ücretsiz, telefonu ben açarım.
Telefonu ben açarım · Satış baskısı yok · Hafta içi 09:00–20:00 · Hafta sonu 10:00–18:00