Kat karşılığında her bağımsız bölüme düşen arsa payı nasıl belirlenir, yanlış belirlenmişse düzeltim davası açılır mı?
Arsa payı, her bağımsız bölümün konum ve büyüklüğüne göre hesaplanan değeriyle oranlı belirlenir (634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m.3), eşit metrekareye göre değil. Oransız, haksız dağıtılmışsa her kat maliki arsa payı düzeltim (tashih) davası açabilir. Bu dava zamanaşımına bağlı değildir; sonradan değer artışı payı değiştirmez.
Kat karşılığı sözleşmesinde herkes daire sayısını konuşur, ama tapuda hakkını ölçen kalem daire değil, o daireye düşen arsa payıdır. Kanun bu payı metrekare eşitliğiyle değil, her bağımsız bölümün konum ve büyüklüğüne göre hesaplanan değeriyle oranlı ister. Yani zemindeki dükkân, ara kattaki daire ve cepheye, manzaraya bakan bölüm aynı değerde değildir; arsa payları da bu değere göre farklı dağıtılmalı ve projede açıkça gösterilmelidir.
Bu neden önemli, çünkü arsa payı kâğıt üstünde bir oran değil, ileride paraya dönen bir haktır. Ortak giderler, bina yıkılıp yeniden yapılırken (kentsel dönüşüm), ortaklığın giderilmesi (izale-i şüyu) ve yeni doğan haklarda hesap bu pay üzerinden yapılır. Arsanı verirken sana düşen bağımsız bölümlerin arsa payı düşük tutulmuşsa, yıllar sonra hakkın da düşük çıkar. Onun için sözleşmede daire numarasının yanındaki arsa payı oranını mutlaka oku, boş bırakılmışsa imza atma.
Paylar bağımsız bölümlerin değerine oransız belirlenmişse, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m.3 uyarınca her kat maliki veya kat irtifakı sahibi mahkemeye başvurarak payların yeniden düzenlenmesini, yani arsa payı düzeltim (tashih) davası açabilir. Yargıtay uygulamasında bilirkişi; kat konumu, alan, cephe, manzara ve kullanım gibi unsurlarla bağımsız bölümün değerini arsa payıyla karşılaştırır. Bu dava, yapı kat irtifakı veya kat mülkiyeti taşıdığı sürece açılabilir ve belirli bir zamanaşımı süresine bağlı değildir. Bir noktaya dikkat: belirleme kuruluş anına göredir, dairenin sonradan değerinin artmış ya da azalmış olması payı tek başına değiştirmez.
Buradaki oranlar, dava yolu ve masrafları senin somut sözleşmene ve projene göre değişir. Sözleşmeyi ve kat irtifakı projesini imzadan önce bir taşınmaz avukatına, gerekiyorsa bir değerleme uzmanına okut; tapu ve kat irtifakı kaydı için tapu müdürlüğü, imar ve proje durumu için belediye esastır. Kesin durum için resmî kurumlar (tapu müdürlüğü, belediye) ve uzmanlar (avukat, mali müşavir) esastır; burada yazılanlar genel bilgidir, hukuki ya da yatırım tavsiyesi değildir.
"Kat karşılığında pazarlık daire sayısıyla başlar ama hak arsa payıyla ölçülür; sözleşmede numaranın yanındaki o küçük oranı okumayan, farkını yıllar sonra öder."
SÖZLÜKTE: BAĞIMSIZ BÖLÜM · KAT MÜLKİYETİ · KAT İRTİFAKI · ARSA PAYI
BUNU SORAN ŞUNLARI DA SORDU
Sözleşme mutlaka noterde "düzenleme şeklinde" yapılmalı; adi yazılı kâğıt geçersizdir. Seni koruyan asıl maddeler: arsa payını inşaat ilerledikçe aşamalı devret, sözleşmeyi tapuya şerh ettir, gecikme için cezai şart koy ve teslimi iskan (yapı kullanma izni) alınmasına bağla.
Kat karşılığında, arsanı müteahhide verip karşılığında yapılacak binadan belli bağımsız bölümler alırsın. Sözleşmeyi noterde, paylaşım oranı, teslim süresi, gecikme cezası ve teminat net yazılı olarak yap.
Kat irtifakı, bina bitmeden arsa payı üzerinde kurulan "yapılacak daire" hakkıdır; kat mülkiyeti ise bina bitip iskânı (yapı kullanma izni) alınınca kurulan tam mülkiyettir. Biri söz, diğeri tamamlanmış haktır.
Evet. Kanun kimseyi ortaklıkta kalmaya zorlamaz; tek bir mirasçı bile ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu) davası açabilir. Önce arabulucuya gidilir, anlaşma çıkmazsa sulh hukuk mahkemesi tarlayı ya böler ya satar, parayı paylara göre dağıtır.
Toprak Sözlüğü: arsa payı, kat irtifakı →Konu rehberi: Kat karşılığı arsa: sahibini koruyan rehber →Sorunun parseldeki karşılığını konuşalım.
Ada-parseli söyle; ilk bakış ücretsiz, telefonu ben açarım.
Telefonu ben açarım · Satış baskısı yok · Hafta içi 09:00–20:00 · Hafta sonu 10:00–18:00