Kat karşılığında her bağımsız bölüme düşen arsa payı nasıl belirlenir, yanlış belirlenmişse düzeltim davası açılır mı?

Kat karşılığı sözleşmesinde herkes daire sayısını konuşur, ama tapuda hakkını ölçen kalem daire değil, o daireye düşen arsa payıdır. Kanun bu payı metrekare eşitliğiyle değil, her bağımsız bölümün konum ve büyüklüğüne göre hesaplanan değeriyle oranlı ister. Yani zemindeki dükkân, ara kattaki daire ve cepheye, manzaraya bakan bölüm aynı değerde değildir; arsa payları da bu değere göre farklı dağıtılmalı ve projede açıkça gösterilmelidir.

Bu neden önemli, çünkü arsa payı kâğıt üstünde bir oran değil, ileride paraya dönen bir haktır. Ortak giderler, bina yıkılıp yeniden yapılırken (kentsel dönüşüm), ortaklığın giderilmesi (izale-i şüyu) ve yeni doğan haklarda hesap bu pay üzerinden yapılır. Arsanı verirken sana düşen bağımsız bölümlerin arsa payı düşük tutulmuşsa, yıllar sonra hakkın da düşük çıkar. Onun için sözleşmede daire numarasının yanındaki arsa payı oranını mutlaka oku, boş bırakılmışsa imza atma.

Paylar bağımsız bölümlerin değerine oransız belirlenmişse, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m.3 uyarınca her kat maliki veya kat irtifakı sahibi mahkemeye başvurarak payların yeniden düzenlenmesini, yani arsa payı düzeltim (tashih) davası açabilir. Yargıtay uygulamasında bilirkişi; kat konumu, alan, cephe, manzara ve kullanım gibi unsurlarla bağımsız bölümün değerini arsa payıyla karşılaştırır. Bu dava, yapı kat irtifakı veya kat mülkiyeti taşıdığı sürece açılabilir ve belirli bir zamanaşımı süresine bağlı değildir. Bir noktaya dikkat: belirleme kuruluş anına göredir, dairenin sonradan değerinin artmış ya da azalmış olması payı tek başına değiştirmez.

Buradaki oranlar, dava yolu ve masrafları senin somut sözleşmene ve projene göre değişir. Sözleşmeyi ve kat irtifakı projesini imzadan önce bir taşınmaz avukatına, gerekiyorsa bir değerleme uzmanına okut; tapu ve kat irtifakı kaydı için tapu müdürlüğü, imar ve proje durumu için belediye esastır. Kesin durum için resmî kurumlar (tapu müdürlüğü, belediye) ve uzmanlar (avukat, mali müşavir) esastır; burada yazılanlar genel bilgidir, hukuki ya da yatırım tavsiyesi değildir.