Kat karşılığında oran ne olmalı, arsa sahibi kaç daire almalı?

'Kaç daire alırım' ya da 'oran yüzde kaç olmalı' sorusunun tek bir cevabı yoktur, çünkü her parsel farklıdır. Piyasada dolaşan 'şu ilçede şu oran verilir' cümleleri yanıltıcıdır; senin arsanın emsali, konumu ve çıkacak dairelerin değeri başkadır. Biz sana bir oran söylemeyiz, çünkü bu bir değerleme ya da yatırım tavsiyesi olur. Yaptığımız şey, oranı neyin belirlediğini ve önüne konan teklifi nasıl sınayacağını göstermektir.

Oranı belirleyen beş şey vardır. Bir: emsal (KAKS), yani arsandan kaç m² inşaat çıkacağı; bu imar durumu belgesinde yazar, kendin de Emsal ve Yapılaşma Hesaplayıcı ile görebilirsin. İki: bölgenin arsa ve daire değeri; arsan ne kadar değerli, çıkacak daireler ne kadar satar. Üç: inşaat maliyeti; müteahhidin cebinden çıkan. Dört: müteahhidin makul kârı. Beş: imar ve ruhsat riski; süreç ne kadar kesin. Bu beşi bir araya gelince paylaşım ortaya çıkar; biri değişince oran da değişir. Bu yüzden 'komşuya şu oran verildi' bir dayanak değildir.

Rakam ezberlemek yerine teklifi sına: müteahhitten arsana düşecek m²'yi ve daire adedini yazılı iste; emsal hesabını imar durumu belgesiyle kendin doğrula; tapunun ne zaman, hangi güvenceyle devredileceğini (arsa payı avansı değil, teslim güvencesi) konuş; cezai şartı, süreyi, teslim standardını ve müteahhit yarım bırakırsa ne olacağını sözleşmeye yazdır. Kötü bir sözleşme, iyi bir orandan çok daha fazla kaybettirir.

Bu bir bilgilendirmedir; kesin oran parsele göre değişir ve söylediklerimiz kişisel uzman kanaatidir, resmî değerleme ya da yatırım tavsiyesi değildir. Sözleşmenin somut maddeleri için avukata, vergi (trampa/değer artışı) için mali müşavire danış. Ada-parseli söyle; önüne konan teklifin bu parselde neye dayandığını birlikte sınayalım.