Bursa 1/100.000 çevre düzeni planı yatırımcı için nasıl okunur, arazim gelişme veya sanayi lekesindeyse imar hakkım var mı?

Çevre düzeni planı, planlama sıralamasının en tepesine yakın duran stratejik bir plandır. Mekânsal Planlar Yapım Yönetmeliği'ne göre kademe üstten alta şöyledir: mekânsal strateji planı, çevre düzeni planı, nazım imar planı, uygulama imar planı. Çevre düzeni planı il, havza ya da bölge düzeyinde 1/50.000 veya 1/100.000 ölçekte yapılır; üzerindeki renkli lekeler tarım, orman, gelişme konut, sanayi, turizm gibi genel arazi kullanım kararlarını gösterir. Ölçek bu kadar büyük olunca tek bir leke koca bir alanı kapsar; senin tek parselinin o lekenin tam neresinde olduğu bu haritada net görünmez.

İşin can alıcı yanı bağlayıcılıktır. Yönetmelikteki 'planlar arası kademeli birliktelik ilkesi' gereği her alt plan üstteki plana uymak zorundadır ve çevre düzeni planı, altındaki nazım ve uygulama imar planlarının yönünü bağlar. Ama yön belirlemek ile parsele yapı hakkı vermek ayrı şeylerdir. Çevre düzeni planı sana ruhsat vermez; ruhsatın önünü 1/1000 uygulama imar planı ile belediye açar. Yani 1/100.000 planda parselinin 'gelişme' ya da 'sanayi' lekesinde kalması, o parselde bugün inşaat yapılır anlamına gelmez.

Yatırımcının en sık düştüğü yer tam burasıdır. 'Bak çevre düzeni planında sanayi lekesinde, yakında imara açılacak' cümlesi bir potansiyeli sana bugünkü imar hakkı gibi satar. Leke bir niyet ve yön işaretidir; alt ölçek planlar (1/5000 nazım, 1/1000 uygulama) gelene kadar, ki bu yıllar sürebilir ya da hiç gelmeyebilir, o toprağın vasfı tapuda ne yazıyorsa odur ve ona göre değerlenir. Doğru okuma sırası şudur: önce parsele ait yürürlükteki 1/1000 uygulama imar planını sorgula; o yoksa çevre düzeni planındaki leke sadece uzun vadeli bir olasılıktır, fiyata bugünden yüzde yüz yansıtılacak bir kazanım değildir.

Bursa'nın 1/100.000 ölçekli il çevre düzeni planı ile parselin alt ölçek plan durumunu tahminle değil, resmî kayıttan görmek gerekir. Kesin durum için Bursa Büyükşehir Belediyesi ve ilçe belediyesinin imar/plan müdürlükleri, tapu kaydı ve gerektiğinde Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı esastır; hukuki değerlendirme için bir taşınmaz hukukçusuna (avukat) danışmak yerinde olur. Buradaki anlatım genel bir bilgilendirmedir, yatırım tavsiyesi ya da resmî imar durumu belgesi değildir.