İmarlı pahalı arsa mı, imarsız ucuz arsa mı daha çok kazandırır?

Önce ne satın aldığını netleştir: imarlı arsayı aldığında bugün elinde bir yapılaşma hakkı vardır. Kaç kat, ne emsal, ne çekme mesafesi, hepsi uygulama imar planında yazılıdır. İmarsız (tarla, ham arazi) aldığında ise elinde toprak vardır ama üzerinde inşaat hakkı yoktur; ödediğin düşük fiyatın karşılığı da budur. İmarlının pahalılığı bir kayıp değil, belirliliğin ve hazır hakkın bedelidir; imarsızın ucuzluğu ise bir müjde değil, henüz kanıtlanmamış bir ihtimalin fiyatıdır.

İmarsız arazinin "çok kazandırır" hikâyesi tek bir varsayıma dayanır: bir gün imara açılacak. Oysa bir yerin imara açılıp açılmayacağına sen, satıcı ya da komşu değil, plan yetkisi olan idare karar verir. 3194 sayılı İmar Kanunu'na göre imar planlarını yapma ve onaylama yetkisi kural olarak idarededir: belediye ve mücavir alan sınırları içinde belediye meclisi, bu sınırların dışında ise valilik onayıyla plan yürürlüğe girer. (Bazı özel alanlarda, örneğin riskli alan, kıyı ya da özel çevre koruma bölgelerinde, plan yetkisi özel kanunlarla merkezî idareye geçebilir.) Üstelik plan bir hiyerarşiye tabidir: Mekânsal Planlar Yapım Yönetmeliği gereği alt ölçekli uygulama imar planı, üstteki nazım imar planına ve çevre düzeni planına aykırı olamaz. Yani senin tarlanın konuta açılması için önce üst ölçekli planların o bölgeyi gelişme alanı göstermesi, sonra alt ölçekli planların işlenmesi gerekir; bu zinciri hiçbir satıcı sana taahhüt edemez.

Dürüst çerçeve şudur: imarsız arsanın getirisi bir "beklenti değeri"dir, gerçekleşme olasılığıyla çarpılmadan hesaplanamaz. Bölgenin üst ölçekli planda gelişme yönünde olması, belediyenin niyeti, altyapının gelmesi olasılığı yükseltir; ama söylenti, "yakında yol geçecek" duyumu ya da satıcının çizdiği hayal, olasılık değildir. Vaden kısaysa, tek seferlik ve kesin bir kazanç istiyorsan imarlı arsa daha öngörülebilirdir. Uzun vadeye, riske ve belirsizliğe tahammülün varsa ve bölgenin plan gerçeğini resmî belgeyle gördüysen imarsız arazi, düşük maliyetle yüksek beklenti taşıyabilir. Ama bu bir bahistir; kumar ile yatırımı ayıran şey, olasılığı dürüstçe hesaplayıp hesaplamadığındır.

Bu sayfa genel bir bilgilendirmedir, yatırım tavsiyesi değildir. Bir parselin imar durumunu ve imara açılma ihtimalini belediyenin imar müdürlüğünden, üst ölçekli plan durumunu ilgili idareden yazılı olarak öğren; vergi ve kazanç boyutu için mali müşavire, tapu ve sözleşme boyutu için avukata danış. Kesin durum ancak resmî kurum kayıtlarıyla ve kendi uzmanınla teyit edilerek ortaya çıkar.