OSB'den doğrudan sanayi arsası nasıl alınır, tahsis şartları ve tahsisin iptali nedir?
OSB'den arsa satın alınmaz, tahsis edilir. OSB yönetimine dilekçe ve yatırım bilgi formuyla başvurulur; yönetim kurulu başvurudan itibaren 30 gün içinde karar verir, noter onaylı taahhütname ve tahsis sözleşmesi imzalanır. Tahsis tarihinden itibaren süresinde yapı ruhsatını alıp yatırıma başlamayan ya da süresinde üretime geçmeyenin tahsisi iptal edilebilir; parsel serbestçe satılamaz.
Tahsis süreci ve bedel
OSB'den sanayi arsası edinmek, emlakçıdan tarla almaya benzemez. Burada klasik alım satım yoktur, 'tahsis' vardır. Yatırımcı, ilgili OSB müdürlüğüne bir talep dilekçesi ve yatırım bilgi formu (yapacağın üretim konusu, kapasite, istihdam, enerji ve su ihtiyacı) verir. Yönetim kurulu, başvuru tarihinden itibaren 30 gün içinde parsel tahsisi hakkında karar verip yatırımcıya bildirir. Uygun görülürse noter onaylı yatırım taahhütnamesi alınır ve tahsis sözleşmesi imzalanır. Tebliğden sonraki 15 gün içinde sözleşme imzalanmazsa tahsis kararı geçersiz sayılır, sıra başkasına geçer.
Parsel bedeli bir pazarlık konusu değildir; OSB yönetimince belirlenen güncel tahsis bedeli üzerinden (peşin ya da taksitle) ödenir. Aldığın parsel tahsis amacı dışında kullanılamaz. En kritik nokta şudur: tahsis, bir söz karşılığıdır. Yapı ruhsatını alıp süresinde inşaata başlamak ve üretime geçmek yükümlülüğü, imzaladığın taahhütnamenin ta kendisidir. 'Şimdi kapatayım, ileride düşünürüm' hesabı OSB mantığına aykırıdır.
Tahsisin iptali ve sonuçları
İptal tarafı da net. Tahsis tarihinden itibaren mevzuatın öngördüğü süre (uygulamaya göre yaklaşık altı ay ile bir yıl arasında) içinde yapı ruhsatını alıp inşaata başlamayan ya da yapı ruhsatı tarihinden itibaren 2 yıl içinde üretime (işyeri açma ruhsatına) geçmeyen katılımcının tahsisi, mücbir sebep halleri dışında iptal edilebilir. Kesin süreler için ilgili OSB müdürlüğü esastır. Yapı ruhsatını almış ama işyeri açma ruhsatını süresinde alamayanlara Bakanlıkça toplam 3 yılı geçmemek üzere ek süre tanınabilir.
İptalin sonucu tahsisin türüne göre değişir. Bedelli tahsislerde ödediğin tahsis bedeli (OSB'nin belirlediği güncel bedeli aşmamak üzere) genellikle katılımcıya iade edilir; yatırımın mevzuatta öngörülen kısmı tamamlanmışsa üzerindeki yapı bedeli yeni katılımcı eliyle önceki katılımcıya ödenebilir. 4562 sayılı Kanun kapsamındaki tamamen ya da kısmen bedelsiz tahsislerde ise şartlar ihlal edilirse yapı ve tesisler tazminat ödenmeksizin OSB tüzel kişiliğine geçebilir. Devir de kilitlidir: borcun tamamı ödenmeden ve tesis üretime geçmeden parsel satılamaz, devredilemez, temlik edilemez; üretime geçmeyenlere tapu 'geri alım hakkı şerhi' konularak verilir. Yani 'OSB'den ucuza kapattım, sonra kârıyla satarım' senaryosu mevzuatça baştan kapatılmıştır.
Güncel durumu doğrula
OSB tahsis usulleri, bedelleri ve süreleri her bölgenin yönetimine göre değişir ve mevzuat zaman zaman güncellenir (2024 yılında OSB Uygulama Yönetmeliği'nde yapılan değişiklikler gibi). Kendi durumunun kesin şartları için başvurmadan önce ilgili OSB müdürlüğü ve T.C. Sanayi ve Teknoloji Bakanlığı esastır; taahhütname ve sözleşmeyi imzalamadan önce bir avukat ile mali müşavire okutmak da şarttır. Buradaki bilgiler genel bir bilgilendirmedir, yatırım tavsiyesi değildir.
"OSB'de arsayı satın almazsın, bir söz verirsin: fabrikayı kuracağıma dair. Sözü tutmayanın elinden parsel de gider, emek de."
SÖZLÜKTE: YAPI RUHSATI · TAHSİS · TEMLİK · TAKS · ŞERH
BUNU SORAN ŞUNLARI DA SORDU
Ana fark mülkiyet biçimidir. OSB içi çoğunlukla "tahsis"tir: altyapı hazır, KDV istisnası var, ama belli sürede fabrika kurma zorunluluğu ve tapuya geri alım şerhi gelir. OSB dışı müstakil parsel serbesttir, ama yolu, elektriği, iznini kendin çözersin. Karar üretim planına bağlıdır.
Üç şeye: imar planında sanayi kullanımına açık olması, altyapı (enerji, yol, atık) kapasitesi ve OSB sınırı/aidat düzeni. Bursa'da sanayi talebi Nilüfer-Kestel-İnegöl-Karacabey aksında yoğunlaşır.
Sözlü vaatlere değil, resmî planlara bakın. Önce çevre düzeni planında (1/100.000 veya 1/50.000 ölçek) parselin hangi kullanıma ayrıldığına, sonra Organize Sanayi Bölgesi sınırına yakınlığına ve belediyede askıya çıkan plan değişikliklerine bakın.
Hazineye ait taşınmazlar, Milli Emlak Genel Müdürlüğü'nün ilanları üzerinden açık artırma (ihale) yoluyla satılır. Süreç tamamen resmî ve şeffaftır; ilan, şartname ve ihale tarihi milliemlak.gov.tr üzerinden duyurulur.
İşinizin ölçeği belirler: küçük esnaf-sanatkâr imalatı (oto sanayi, marangoz, tamirci, tornacı) için KSS, fabrika ölçekli sanayi yatırımı için OSB doğru adrestir. KSS çoğunlukla 1163 sayılı Kanuna göre kurulan bir yapı kooperatifidir, küçük üniteler ve Bakanlık kredisi imkânı sunar; OSB ise (4562 sayılı Kanun) büyük parsel tahsisi ile vergi ve altyapı kolaylıkları getirir.
Bursa, Türkiye'nin ilk OSB'sinin kurulduğu şehirdir ve bugün il genelinde çok sayıda organize sanayi bölgesi vardır: merkezde BOSB (Bursa OSB), DOSAB (Demirtaş), NOSAB (Nilüfer), HOSAB (Hasanağa) ve TOSAB (Tekstil İhtisas); ilçelerde İnegöl, Yenişehir, Kestel, Gürsu, Mustafakemalpaşa, Karacabey, İznik gibi OSB'ler bulunur. OSB içindeki parselin ilk sahiplenmesi normal alım-satım değil, ilgili OSB yönetiminden "tahsis"tir ve üretim/yatırım şartına bağlıdır. Yatırım amacıyla boş tutmak için OSB parseli almak mümkün değildir; alternatif, OSB dışındaki sanayi imarlı özel arsalardır.
Hayır, her değer artışında değil. Yüzde 90'lık değer artış payı, siz ve diğer malikler kendi talebinizle imar planı değişikliği yaptırır ve parsel değer kazanırsa doğar. Belediyenin kendi kararıyla yaptığı genel plan çalışmaları bu payın kapsamına girmez.
Konu rehberi: Bursa'da arsa yatırımı: tavsiye değil, gerçek →Sorunun parseldeki karşılığını konuşalım.
Ada-parseli söyle; ilk bakış ücretsiz, telefonu ben açarım.
Telefonu ben açarım · Satış baskısı yok · Hafta içi 09:00–20:00 · Hafta sonu 10:00–18:00