OSB'den doğrudan sanayi arsası nasıl alınır, tahsis şartları ve tahsisin iptali nedir?

OSB'den sanayi arsası edinmek, emlakçıdan tarla almaya benzemez. Burada klasik alım satım yoktur, 'tahsis' vardır. Yatırımcı, ilgili OSB müdürlüğüne bir talep dilekçesi ve yatırım bilgi formu (yapacağın üretim konusu, kapasite, istihdam, enerji ve su ihtiyacı) verir. Yönetim kurulu, başvuru tarihinden itibaren 30 gün içinde parsel tahsisi hakkında karar verip yatırımcıya bildirir. Uygun görülürse noter onaylı yatırım taahhütnamesi alınır ve tahsis sözleşmesi imzalanır. Tebliğden sonraki 15 gün içinde sözleşme imzalanmazsa tahsis kararı geçersiz sayılır, sıra başkasına geçer.

Parsel bedeli bir pazarlık konusu değildir; OSB yönetimince belirlenen güncel tahsis bedeli üzerinden (peşin ya da taksitle) ödenir. Aldığın parsel tahsis amacı dışında kullanılamaz. En kritik nokta şudur: tahsis, bir söz karşılığıdır. Yapı ruhsatını alıp süresinde inşaata başlamak ve üretime geçmek yükümlülüğü, imzaladığın taahhütnamenin ta kendisidir. 'Şimdi kapatayım, ileride düşünürüm' hesabı OSB mantığına aykırıdır.

İptal tarafı da net. Tahsis tarihinden itibaren mevzuatın öngördüğü süre (uygulamaya göre yaklaşık altı ay ile bir yıl arasında) içinde yapı ruhsatını alıp inşaata başlamayan ya da yapı ruhsatı tarihinden itibaren 2 yıl içinde üretime (işyeri açma ruhsatına) geçmeyen katılımcının tahsisi, mücbir sebep halleri dışında iptal edilebilir. Kesin süreler için ilgili OSB müdürlüğü esastır. Yapı ruhsatını almış ama işyeri açma ruhsatını süresinde alamayanlara Bakanlıkça toplam 3 yılı geçmemek üzere ek süre tanınabilir.

İptalin sonucu tahsisin türüne göre değişir. Bedelli tahsislerde ödediğin tahsis bedeli (OSB'nin belirlediği güncel bedeli aşmamak üzere) genellikle katılımcıya iade edilir; yatırımın mevzuatta öngörülen kısmı tamamlanmışsa üzerindeki yapı bedeli yeni katılımcı eliyle önceki katılımcıya ödenebilir. 4562 sayılı Kanun kapsamındaki tamamen ya da kısmen bedelsiz tahsislerde ise şartlar ihlal edilirse yapı ve tesisler tazminat ödenmeksizin OSB tüzel kişiliğine geçebilir. Devir de kilitlidir: borcun tamamı ödenmeden ve tesis üretime geçmeden parsel satılamaz, devredilemez, temlik edilemez; üretime geçmeyenlere tapu 'geri alım hakkı şerhi' konularak verilir. Yani 'OSB'den ucuza kapattım, sonra kârıyla satarım' senaryosu mevzuatça baştan kapatılmıştır.

OSB tahsis usulleri, bedelleri ve süreleri her bölgenin yönetimine göre değişir ve mevzuat zaman zaman güncellenir (2024 yılında OSB Uygulama Yönetmeliği'nde yapılan değişiklikler gibi). Kendi durumunun kesin şartları için başvurmadan önce ilgili OSB müdürlüğü ve T.C. Sanayi ve Teknoloji Bakanlığı esastır; taahhütname ve sözleşmeyi imzalamadan önce bir avukat ile mali müşavire okutmak da şarttır. Buradaki bilgiler genel bir bilgilendirmedir, yatırım tavsiyesi değildir.