Bursa'da hangi OSB'ler var, sanayi arsası nereden alınır?
Bursa, Türkiye'nin ilk OSB'sinin kurulduğu şehirdir ve bugün il genelinde çok sayıda organize sanayi bölgesi vardır: merkezde BOSB (Bursa OSB), DOSAB (Demirtaş), NOSAB (Nilüfer), HOSAB (Hasanağa) ve TOSAB (Tekstil İhtisas); ilçelerde İnegöl, Yenişehir, Kestel, Gürsu, Mustafakemalpaşa, Karacabey, İznik gibi OSB'ler bulunur. OSB içindeki parselin ilk sahiplenmesi normal alım-satım değil, ilgili OSB yönetiminden "tahsis"tir ve üretim/yatırım şartına bağlıdır. Yatırım amacıyla boş tutmak için OSB parseli almak mümkün değildir; alternatif, OSB dışındaki sanayi imarlı özel arsalardır.
OSB içi ile OSB dışı ayrımı
Önce net bir ayrım yapalım: "sanayi arsası" Bursa'da iki farklı hukuki dünyada satılır. Birincisi OSB'nin (organize sanayi bölgesi) içindeki parseldir; ikincisi OSB dışında, imar planında sanayi kullanımına ayrılmış özel mülk arsadır. İkisinin alınma yolu, fiyatı, kısıtları ve riski birbirinden çok farklıdır. Sanayi arsası ararken ilk sorunuz "bu parsel bir OSB'nin sınırları içinde mi, dışında mı?" olmalıdır; çünkü cevabı her şeyi değiştirir.
Bursa'daki OSB'ler
Bursa OSB'leri konusunda: Bursa, Türkiye'nin ilk organize sanayi bölgesinin kurulduğu ildir ve bugün il genelinde çok sayıda OSB faaliyettedir. Merkezdeki bilinen bölgeler BOSB (Bursa Organize Sanayi Bölgesi, Nilüfer), DOSAB (Demirtaş OSB, Osmangazi), NOSAB (Nilüfer OSB), HOSAB (Hasanağa OSB, Nilüfer) ve TOSAB (Tekstil Boyahaneleri İhtisas OSB). İlçelerde ise İnegöl OSB ve İnegöl Mobilya İhtisas OSB, Yenişehir OSB, Kestel OSB, Gürsu OSB, Mustafakemalpaşa OSB, Karacabey OSB, İznik OSB ve Barakfakih, Kayapa, Akçalar gibi bölgeler bulunur. Bu liste zamanla değişebilir ve bazı bölgeler ihtisas (tek sektör) OSB'sidir; güncel ve tam listeyi Bursa Yatırım Destek Ofisi ile BTSO'nun resmî sayfalarından ve doğrudan OSB müdürlüklerinden teyit edin.
OSB içi parsel: tahsis
OSB içindeki parsel nasıl alınır? Burada mekanizma "tahsis"tir: parseli emlakçıdan değil, ilgili OSB yönetim kurulundan başvuruyla alırsınız. 4562 sayılı OSB Kanunu'na göre tahsis, üretim yapacak yatırımcıya (katılımcıya) verilir; parsel tahsis amacı dışında kullanılamaz. Kanun açıkça şunu söyler: tahsis/satışı yapılan arsalar, borcun tamamı ödenmeden VE tesis üretime geçmeden satılamaz, devredilemez, temlik edilemez. Yani bir sanayici olarak fabrika kurma taahhüdüyle parsel alırsınız; boş tutup değerlenince satmak için OSB parseli almak hukuken mümkün değildir. Belli koşullarda (örneğin sabit yatırımın önemli bölümünü banka kredisiyle finanse etmek) üretime geçme şartı aranmadan tapu verilebildiği istisnalar vardır, ama bunlar teknik ve şarta bağlıdır; kendi durumunuzu OSB müdürlüğüyle netleştirmelisiniz.
OSB dışı parsel: tapu satışı
OSB dışındaki (özel mülk) sanayi arsası ise klasik tapu satışıyla alınır; devir yasağı yoktur, yatırım amacıyla tutabilirsiniz. Ama bedeli genelde daha yüksektir ve altyapıyı (yol, elektrik, doğalgaz, arıtma, ruhsat) siz çözersiniz; OSB'de bu altyapı hazır gelir ve OSB'nin tesislerinden karşılanması zorunludur. Ayrıca dışarıda "sanayi" göründüğü söylenen bir tarlanın gerçekte sanayiye açık olup olmadığı en kritik risktir: imar durumunu belediyeden/ilgili idareden resmî yazıyla doğrulamadan, "burası sanayi olacak" söylentisine güvenerek para bağlamayın. Fay hattı, taşkın, zemin sınıfı gibi konular sanayi yapısı için ayrıca belirleyicidir.
Karar nasıl kurulur
Özetle karar şöyle kurulur: gerçekten üretim yapacaksanız ve şartları taşıyorsanız, uygun bir Bursa OSB'sine başvurup tahsis almak genelde en avantajlı yoldur (hazır altyapı, düzenli çevre, bazen teşvik). Sadece yatırım/değer artışı istiyorsanız OSB parseli size uymaz; OSB dışı sanayi imarlı arsaya bakarsınız ama imarı ve zemini resmî belgeyle doğrulamak şarttır. İşlem aşamasında (tahsis başvurusu, tapu, sözleşme) muhatabınız ilgili OSB müdürlüğü, tapu müdürlüğü ve gerekiyorsa bir avukat/mali müşavirdir. Bu yazı bilgilendirme amaçlıdır; resmî değerleme, hukuki ya da yatırım tavsiyesi değildir. Kafanız karışırsa somut parseli konuşmak için ara, birlikte bakalım.
"OSB'de arsa satın alınmaz, üretim sözü verilerek tahsis edilir; boş tutup satmayı düşünüyorsan yanlış kapıdasın."
SÖZLÜKTE: İMAR DURUMU · TAHSİS · TEMLİK
BUNU SORAN ŞUNLARI DA SORDU
OSB'den arsa satın alınmaz, tahsis edilir. OSB yönetimine dilekçe ve yatırım bilgi formuyla başvurulur; yönetim kurulu başvurudan itibaren 30 gün içinde karar verir, noter onaylı taahhütname ve tahsis sözleşmesi imzalanır. Tahsis tarihinden itibaren süresinde yapı ruhsatını alıp yatırıma başlamayan ya da süresinde üretime geçmeyenin tahsisi iptal edilebilir; parsel serbestçe satılamaz.
Ana fark mülkiyet biçimidir. OSB içi çoğunlukla "tahsis"tir: altyapı hazır, KDV istisnası var, ama belli sürede fabrika kurma zorunluluğu ve tapuya geri alım şerhi gelir. OSB dışı müstakil parsel serbesttir, ama yolu, elektriği, iznini kendin çözersin. Karar üretim planına bağlıdır.
Üç şeye: imar planında sanayi kullanımına açık olması, altyapı (enerji, yol, atık) kapasitesi ve OSB sınırı/aidat düzeni. Bursa'da sanayi talebi Nilüfer-Kestel-İnegöl-Karacabey aksında yoğunlaşır.
İşinizin ölçeği belirler: küçük esnaf-sanatkâr imalatı (oto sanayi, marangoz, tamirci, tornacı) için KSS, fabrika ölçekli sanayi yatırımı için OSB doğru adrestir. KSS çoğunlukla 1163 sayılı Kanuna göre kurulan bir yapı kooperatifidir, küçük üniteler ve Bakanlık kredisi imkânı sunar; OSB ise (4562 sayılı Kanun) büyük parsel tahsisi ile vergi ve altyapı kolaylıkları getirir.
Kabaca hesap basittir: emsal (KAKS) çarpı arsa yüzölçümü, o parselde yapılabilecek toplam inşaat (katlar) alanını verir. Örneğin 1.000 m² arsada emsal 1,50 ise 1.500 m² inşaat çıkar. Daire sayısı ise ayrı bir iştir; toplam alanı ortalama bir daire büyüklüğüne bölerek kaba tahmin yaparsınız ama kesin sayı imar planı notları, TAKS, çekme mesafeleri ve mimari projeye bağlıdır. Net rakam için belediyeden imar durumunu alın, projeyi ruhsatlı bir mimar hazırlasın.
Konu rehberi: Bursa'da arsa yatırımı: tavsiye değil, gerçek →Sorunun parseldeki karşılığını konuşalım.
Ada-parseli söyle; ilk bakış ücretsiz, telefonu ben açarım.
Telefonu ben açarım · Satış baskısı yok · Hafta içi 09:00–20:00 · Hafta sonu 10:00–18:00