OSB içindeki sanayi arsası ile OSB dışındaki sanayi imarlı arsa arasında ne fark var, hangisini almalıyım?

OSB içindeki parseli çoğu zaman satın almazsın, sana "tahsis" edilir. Bunun karşılığında yol, elektrik, su, doğalgaz ve arıtma gibi altyapıyı bölge yönetimi kurar ve işletir; sen sıfırdan hat çekmezsin. Vergi tarafında da avantaj vardır: 3065 sayılı Katma Değer Vergisi Kanunu'nun 17/4-k maddesine göre OSB'nin arsa ve işyeri teslimleri KDV'den istisnadır, 4562 sayılı Organize Sanayi Bölgeleri Kanunu da bölge tüzel kişiliğine bazı vergi ve harç muafiyetleri tanır. Yatırım teşvik belgesiyle ek destekler de gündeme gelebilir. Kısacası gerçekten üretim kuracak sanayici için OSB içi, hazır ve teşvikli bir zemindir.

Ama tahsisin bir bedeli vardır: bu bir "al, beklet, sat" toprağı değildir. Organize Sanayi Bölgeleri Uygulama Yönetmeliği'ne göre parselin tapusuna geri alım hakkı şerhi konur; borcun tamamı ödenmeden ve işyeri açma çalışma ruhsatı alınmadan parsel satılamaz, devredilemez. Yapı ruhsatını aldıktan sonra belli süre içinde tesisini kurup çalışma ruhsatını almazsan tahsis iptal edilebilir ve parsel amacı dışında kullanılamaz. OSB dışındaki müstakil sanayi imarlı arsa ise tam mülkiyettir: istediğin zaman alır, satar, beklersin, kimse sana süre dayatmaz. Bunun karşılığında da yolu, trafoyu, doğalgaz hattını, arıtmayı ve çevre iznini kendi bütçenle çözersin; bu hem para hem yıllar demektir.

Kararın özü şudur: makineni kuracak, belli sürede üretime geçecek bir sanayiciysen OSB içi hazır altyapı ve teşvik büyük kolaylıktır, tahsis kısıtları zaten seni zorlamaz. Sadece toprak tutmak, esnek kalmak veya ileride serbestçe satabilmek istiyorsan OSB tahsisi sana uymaz; o zaman müstakil sanayi parselini konuşmak gerekir, ama altyapı maliyetini baştan hesaba katmalısın. En sık tuzak, "OSB arsası" diye pazarlanan yerin aslında OSB dışı olması ya da satılamaz durumdaki tahsisli bir parselin "kâra sattım" hikâyesiyle önüne konmasıdır; tapudaki şerhi, tahsis belgesini ve imar planını yazılı görmeden ödeme yapma. Altyapının parsele ne kadar uzak olduğunu da metreyle sor, çünkü "yakında gelecek" bir plan değildir. Bu yazı bilgilendirme amaçlıdır; imar, tahsis, vergi ve yatırım kararlarında ilgili OSB müdürlüğü, belediye, tapu müdürlüğü ve mali müşavir gibi resmî kurum ve uzmanların yazılı görüşü esastır.