Arsanın emsalinden (KAKS) kaç metrekare inşaat ve kaç daire çıkar, nasıl hesaplanır?

İki temel kavram var, karıştırılmasın. Emsal (resmî adıyla KAKS, yani Katlar Alanı Katsayısı), bir parselde yapılabilecek toplam inşaat alanının arsa alanına oranıdır; kısacası binanın tüm katlarını topladığınızda ne kadar metrekare kapalı alan çıkacağını belirler. TAKS (Taban Alanı Katsayısı) ise binanın zeminde en fazla ne kadar yer kaplayacağını, yani tabandaki oturumu gösterir. Emsal yüksekliği/yoğunluğu, TAKS ise tabandaki taban izini yönetir. Her iki değer de imar planında ve belediyeden alacağınız imar durumu belgesinde yazar.

Toplam inşaat alanının hesabı tek satırdır: Toplam inşaat (katlar) alanı = Emsal (KAKS) x Arsa yüzölçümü. Örnek: 1.000 m² arsada emsal 1,50 ise 1.000 x 1,50 = 1.500 m² inşaat hakkınız var demektir. Aynı arsada emsal 0,60 olsaydı 600 m², 2,00 olsaydı 2.000 m² çıkardı. Gördüğünüz gibi arsanın değerini belirleyen şey yalnız metrekaresi değil, o metrekarenin kaç katına inşaat izni verildiğidir. İki komşu parsel aynı büyüklükte olup emsalleri farklıysa, inşaat hakları ve dolayısıyla değerleri ciddi biçimde ayrışır.

Tabandaki oturumu TAKS ile bulursunuz: Taban alanı = TAKS x Arsa alanı. 1.000 m² arsada TAKS 0,30 ise bina zeminde en çok 300 m² yer kaplar. Emsal 1,50 (yani 1.500 m² toplam) ve taban 300 m² ise, kabaca 1.500 / 300 = 5 kat mertebesinde bir yapı düşünülebilir. Ancak bu da mekanik bir tahmindir; gerçek kat adedini kat yüksekliği (Hmax/serbest yükseklik), çekme mesafeleri, kat adedi sınırı, arazi eğimi ve plan notları belirler. Bazı alanlarda emsal yüksekken kat adedi ayrıca sınırlanmış olabilir.

Daire sayısına gelince: burada net bir formül yoktur, çünkü daire adedi imar planına, plan notlarına ve mimari projeye bağlıdır. Kaba bir fikir için toplam inşaat alanını ortalama bir daire brüt büyüklüğüne bölersiniz. Ama önce toplam alandan ortak alanları (merdiven, asansör, hol, sığınak, çekirdek, teknik hacimler) düşmek gerekir; satılabilir/kullanılabilir alan çoğu projede toplamın yaklaşık yüzde 70-80'idir. Örnek: 1.500 m² toplam alanın diyelim 1.200 m²'si daireye kalıyorsa ve ortalama daire brüt 120 m² ise, kabaca 10 daire çıkar. Daireleri küçültürseniz sayı artar, büyütürseniz azalır; yani tek bir doğru cevap yoktur, tasarım kararıdır.

Önemli uyarılar: Yönetmelikte bazı alanlar 'emsal harici' tutulabilir (belirli ortak alanlar, sığınak, otopark, bazı teknik hacimler gibi) ve plan notları emsalin nasıl uygulanacağını değiştirebilir; ayrıca yönetmelik md. 5'e göre bu emsal harici alanların toplamı parselin emsale esas alanının %30'unu aşamaz. Bu yüzden 'emsal x arsa' rakamı bir tavan tahmindir, kesin proje verisi değildir. Ayrıca yola/donatıya terk (DOP), ifraz-tevhit durumu ve fiili arsa yüzölçümünün tapuyla birebir olup olmaması sonucu değiştirir. Bu bir bilgilendirmedir; resmî değerleme, ekspertiz ya da mimari proje yerine geçmez. Kesin rakam için parsele özel imar durumunu ilgili belediyeden alın ve fizibiliteyi ruhsata yetkili bir mimar/inşaat mühendisi ile çıkarın. Bir parseli almadan önce bu hesabı yerinde yaptırmak isterseniz ara, birlikte bakalım.