Arsam imar planı değişikliğiyle değer kazanırsa devlete yüzde 90 değer artış payı mı ödeyeceğim; bu payı kimler, ne zaman, nasıl öder?

Bu payın dayanağı 3194 sayılı İmar Kanunu'nun ek 8 inci maddesidir. Kural şudur: Bir parselin kullanım amacını değiştiren ya da ada bazında yapılan imar planı değişikliği, maliklerin tamamının talebiyle yapılır ve parsel bu değişiklikle değer kazanırsa, eski değerle yeni değer arasındaki farkın yüzde 90'ı değer artış payı olarak kamuya ödenir; toplanan para belediyeler, kentsel dönüşüm hesabı ve genel bütçe arasında paylaştırılır. Daha önce artışın tamamı alınıyordu; Anayasa Mahkemesi 2023'te bunu iptal edince oran, Aralık 2024'te çıkan 7534 sayılı Kanunla yüzde 90 olarak yeniden belirlendi. Uygulamanın ayrıntısını gösteren yönetmelik ise 22 Kasım 2025 tarihli Resmî Gazete'de yayımlandı. Aradaki değer farkını, en az iki lisanslı gayrimenkul değerleme kuruluşunun raporuna dayanarak, plan değişikliğini onaylayan idarenin kurduğu kıymet takdir komisyonu belirler.

Payı tapudaki malik öder. Peşin ödemede yüzde 10 indirim uygulanır ve para tahakkuktan sonraki bir ay içinde yatırılır; istenirse toplam dört taksit de mümkündür, ilk taksit ilk ay faizsizdir, kalanlar altıncı, on ikinci ve on sekizinci aylarda TÜFE farkı eklenerek ödenir. Payın tamamı ödenmeden o parselde tapuda satış, devir ve bağış yapılamaz, yapı ruhsatı da verilmez; bu yükümlülük tapu kütüğüne şerh edilir. En çok karıştırılan nokta şu: Belediye bir bölgeyi kendi kararıyla, genel plan çalışmasıyla imara açar veya planı değiştirirse bu maddedeki yüzde 90'lık pay doğmaz, çünkü ortada maliklerin talebiyle yapılmış bir plan değişikliği yoktur. O durumda karşınıza çıkan kesinti başka bir şeydir: Kanunun 18 inci maddesindeki düzenleme ortaklık payı, yani arsanızın yüzölçümünden en fazla yüzde 45'e kadar yapılan ve karşılığında yol, park, okul gibi ortak alanlar ayrılan kesinti; o paradan değil, metrekareden alınır.

'İmara açılır, değeri katlanır' hesabıyla tarla alan için bunun anlamı açıktır: Kendi talebinizle yaptıracağınız plan değişikliğinin getirdiği değer artışının onda dokuzu kamuya gider; bu yüzden getiri hesabını brüt rakamla değil, bu payı düştükten sonraki net rakamla yapmak gerekir. Kanunda istisnalar da vardır; örneğin 6306 sayılı Kanun kapsamındaki alanlar, kamu yatırımları ve kamu mülkiyetindeki alanlar ile mazbut ve mülhak vakıflara ait alanlar bu payın dışındadır. Bir parseli almadan önce tapu kaydında değer artış payı şerhi olup olmadığını ve geçmiş bir plan değişikliğinden ödenmemiş pay bulunup bulunmadığını sorgulatın; ödenmemiş pay satışın önünde duran bir engeldir ve satıcının 'pay çıkmaz' sözü yerine belediyeden ve tapudan alınan yazılı bilgi esastır. Bu yazı bilgilendirme amaçlıdır; hukuki ve vergisel konularda belediye, tapu müdürlüğü ve Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı gibi resmî kurumlar ile uzman görüşü esastır.