Arsa aldıktan sonra ev yapmak için sırasıyla hangi izinleri almam gerekir?
Sıra bellidir: önce belediyeden imar durumu belgesi, sonra zemin etüdü, sonra yetkili mimar ve mühendislerce hazırlanıp belediyece onaylanan proje, ardından yapı ruhsatı, inşaat bitince de yapı kullanma izni (iskan). Ruhsatsız temel atılmaz.
Sıralamayı adım adım söyleyeyim. İlk iş, parselin bağlı olduğu belediyeden yazılı imar durumu belgesini (imar çapı) almaktır; burada arsanın konuta açık olup olmadığı, kaç kat, hangi emsal ve hangi çekme mesafesiyle yapı yapılabileceği görünür. İkinci adım, parselin zeminini ölçtürmektir; zemin ve temel etüdü raporu olmadan sağlıklı proje çıkmaz. Üçüncü adımda yetkili mimar ve mühendisler mimari, statik ve tesisat projelerini hazırlar; bu projeler belediyede incelenip onaylanır.
Projeler onaylanınca sıra yapı ruhsatına gelir. 3194 sayılı İmar Kanunu'na göre ruhsatsız yapı yapılamaz; belediye ya da valilik, evrak eksiksizse başvurudan sonra en geç otuz gün içinde ruhsatı verir. Ruhsatı aldıktan sonra iki yıl içinde inşaata başlamanız, başlama tarihiyle birlikte beş yıl içinde de bitirmeniz gerekir; yoksa ruhsat düşer ve yenilenmesi gerekir. İnşaat, çoğu yapıda yapı denetim kuruluşunun gözetiminde yürür. Bina bittiğinde son adım yapı kullanma izin belgesidir, yani halk arasında iskan; bu belge alınmadan elektrik, su ve kanalizasyon aboneliği bağlanmaz, kat mülkiyeti de kurulamaz.
En sık düşülen tuzak, sırayı atlamaktır. Kimi satıcı "sen al, ruhsatı sonra hallederiz" der; oysa imar durumu konuta kapalıysa ne proje ne ruhsat çıkar, ödenen para toprakta kilitli kalır. Almadan önce imar durumunu belediyeden yazılı isteyin, sözle anlatılana değil kâğıda bakın; ruhsatsız atılan temel, ilerde yıkım kararı ve para cezasıyla geri döner. Süreç ilçeden ilçeye ayrıntıda değişir; kararı vermeden önce ilgili belediyenin imar müdürlüğünden ve bir mimardan teyit almak yerinde olur. Bu yazı yalnızca bilgilendirmedir; hukuki, vergisel ve finansal konularda resmî kurumların ve kendi uzmanınızın görüşü esastır.
ARSAYA EV YAPMAK: İZİN SIRASI
- 1Belediyeden yazılı imar durumu belgesini (imar çapı) al; kaç kat, hangi emsal ve çekme mesafesiyle yapı yapılabileceğini gör.
- 2Parselin zeminini ölçtür; zemin ve temel etüdü raporunu hazırlat.
- 3Yetkili mimar ve mühendislere mimari, statik ve tesisat projelerini hazırlat ve belediyede onaylat.
- 4Yapı ruhsatını al; 3194 sayılı İmar Kanunu'na göre ruhsatsız yapı yapılamaz.
- 5İnşaata ruhsattan sonra iki yıl içinde başla, beş yıl içinde bitir; inşaat çoğu yapıda yapı denetim kuruluşu gözetiminde yürür.
- 6Bina bitince yapı kullanma izin belgesini (iskan) al; bu belge olmadan elektrik, su, kanalizasyon aboneliği bağlanmaz ve kat mülkiyeti kurulamaz.
"Ruhsatsız temel atma: ev sırayla yükselir, imar durumundan başlar, iskanla kapanır."
SÖZLÜKTE: 3194 SAYILI İMAR KANUNU · ÇEKME MESAFESİ · KAT MÜLKİYETİ · YAPI RUHSATI · İMAR DURUMU
BUNU SORAN ŞUNLARI DA SORDU
Yapı ruhsatı inşaata başlama iznidir; iskan (yapı kullanma izni) ise biten yapının projeye uygun ve kullanılabilir olduğunu onaylayan bitiş belgesidir. Kısaca: ruhsat "yapabilirsin", iskan "kullanabilirsin" der.
Parselin bağlı olduğu belediyenin imar müdürlüğünden, ada-parsel numarasıyla ve yazılı olarak. Sözlü "olur" hükümsüzdür; e-Devlet ve belediye sistemlerinden ön bakış yapılabilir, karar yazılı belgeyle verilir.
Zemin etüdü, arsanın altındaki toprağın taşıma gücünü ve deprem davranışını ölçen mühendislik çalışmasıdır. Yapı ruhsatı için gereklidir; ayrıca alım öncesi zemin riskini görmenin en sağlam yoludur.
Çekme mesafesi, binanın parsel sınırlarından (yol, komşu, arka) bırakması zorunlu boşluktur; imar planı ve plan notları belirler. Dar arsada bu boşluklar oturtulabilir tabanı küçültür, sınıra kadar yapamazsın. Kesin ölçü için belediyenin yazılı imar durumu esastır.
Ruhsatsız yapıda önce yapı tatil tutanağı tutulup inşaat mühürlenir, en çok bir ay süre verilir; düzeltilmezse belediye encümeni yıkım kararı alır, masrafı senden tahsil edilir. Ayrıca imar para cezası kesilir ve Bursa'da belediye sınırları içinde olduğun için TCK 184'ten hapis davası açılabilir.
Ada-parsel numarasıyla: e-Plan (e-plan.csb.gov.tr) üzerinden 1/5000 ve 1/1000 planları + plan notları, e-Devlet "İmar Durumu Sorgulama" ve ilgili belediyenin e-imar sistemi. Sözlü "imarlı" beyanı hükümsüzdür; yazılı belge esastır.
Yapı nizamı, binanın komşu parsellere göre nasıl konumlanacağını belirler ve uygulama imar planında yazar. Ayrık nizam her yönden komşuya mesafeli, bitişik nizam en az bir cephesi komşuya yapışık, ikiz iki binanın ortadan birleştiği, blok nizam ise binaların tek kitle halinde oturduğu düzendir. Planda belirtilmemişse kural olarak ayrık nizam uygulanır.
İkisinin de tek doğru cevabı yoktur. İmarlı arsa pahalıdır ama belirlilik ve anında yapılaşma hakkı verir; imarsız arsanın getirisi ise tümüyle "imara açılma" beklentisine bağlıdır ve bu, belediyenin plan kararına bağlı belirsiz bir ihtimaldir. Kısacası imarsızdaki ucuzluğun bedeli, belirsizliği satın almandır.
Nazım imar planı (1/5000) bir bölgenin genel arazi kullanımını ve yoğunluğunu gösterir, tek başına yapı ruhsatına dayanak olmaz. Uygulama imar planı (1/1000) ise ada, parsel bazında yapılaşma koşullarını (yapı nizamı, TAKS, KAKS, kat, çekme mesafesi) belirler ve ruhsatın dayanağıdır. "Nazımda konut" demek, henüz inşaat izni var demek değildir.
Konu rehberi: Bursa'da deprem ve fay gerçeği →Sorunun parseldeki karşılığını konuşalım.
Ada-parseli söyle; ilk bakış ücretsiz, telefonu ben açarım.
Telefonu ben açarım · Satış baskısı yok · Hafta içi 09:00–20:00 · Hafta sonu 10:00–18:00