İmar planı olmayan köy/tarla arazisini bölebilir miyim; plansız alanda asgari parsel büyüklüğü ve yol cephesi şartı nedir?
Bölebilirsin ama sınır var. Üst ölçekli planı olmayan iskan dışı alanda ifrazla oluşan her parsel 5.000 m2'nin altına inemez ve kadastral yola en az 25 m cephesi olmalı. Köy yerleşik alanında bir taşınmazdan en çok 5 parsel çıkar, ifrazla oluşan parsel bir daha bölünemez.
Köyden tarla alıp "böler, ikiye ayırır, birini satarım" diyorsan önce parselinin hangi alanda kaldığına bak: köy yerleşik alanı içinde mi, yoksa onun dışındaki iskan dışı alanda mı. Kural bu ikisinde ayrı işler ve satıcının "nasılsa bölünür" cümlesi çoğu zaman bu ayrımı atlar. İmar planı olmayan yerde bölme (ifraz), Plansız Alanlar İmar Yönetmeliği'nin çizdiği asgari ölçülere takılır; keyfî değildir.
Üst ölçekli (nazım/uygulama imar) planı bulunmayan iskan dışı alanda ifrazla oluşacak her parsel 5.000 m2'nin altına düşemez ve bu parsellerin tapulama ya da kadastro yolu olarak geçen kamuya ait yola en az 25 m cephesi olması gerekir. Yani 6 dönüm tarlayı ikiye bölüp iki tane 3 dönümlük parsel çıkaramazsın; asgari büyüklüğü tutmaz. Tarımsal iskan projesi kapsamında, yapı amacı olmayan tarımsal amaçlı ifrazlarda yola cephe şartı aranmayabilir; tevhitte (birleştirmede) ise 5.000 m2 şartı aranmaz. Bunlar dar istisnalardır, kaideyi bozmaz.
Köy ve mezraların yerleşik alanı içinde işleyen kural daha da sıkıdır: bir taşınmazdan ifrazla en çok 5 parsel elde edilebilir ve ifrazla oluşan bir parsel üzerinde ikinci kez ifraz yapılamaz. Bir kez böldürdüysen o parseli tekrar bölerek çoğaltamazsın. Ayrıca bu unutulmasın: parsel tarım vasfındaysa, imar tarafında ifraz mümkün olsa bile 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu tarımsal arazileri asgari büyüklüğün (yeter gelirli tarımsal arazi) altına düşürecek şekilde bölmeyi ayrıca yasaklar. Yani iki ayrı süzgeçten (imar ve tarım) birden geçmen gerekebilir.
Bu rakamlar ve istisnalar mevzuatta yazılıdır ama senin parselinde ne çıkacağını yalnız yerin resmî durumu söyler: alan sınırı (yerleşik alan içi mi dışı mı), tapu vasfı, yola cephesi ve varsa özel koruma statüsü parsel bazında değişir. Bölünüp bölünemeyeceğini almadan önce ilgili belediye/il özel idare imar birimine ve tapu/kadastro müdürlüğüne resmî olarak sor; tarım vasfı için İl Tarım ve Orman Müdürlüğü'nün, hukuki/mali sonuç için taşınmaz avukatı ve mali müşavirin görüşü esastır. Bu sayfa bilgilendirmedir, resmî değerleme ya da yatırım tavsiyesi değildir.
"Köyde "böler satarız" lafı bedava; asıl bedeli ölçüyü tutmayan parselde ödersin, çünkü kâğıt üstünde bölünmeyen yerin resmen iki sahibi olmaz."
SÖZLÜKTE: YETER GELİRLİ TARIMSAL ARAZİ · KÖY YERLEŞİK ALANI · KADASTRAL YOL · TAPU VASFI · KADASTRO · İFRAZ
BUNU SORAN ŞUNLARI DA SORDU
5403 sayılı Kanun'a göre tarla, asgari büyüklüğün altına ifraz edilemez: mutlak, marjinal ve özel ürün arazisi 2 hektar (20 dönüm), dikili arazi 0,5 hektar (5 dönüm), örtüaltı 0,3 hektar (3 dönüm). Ayrıca Bakanlığın ilçe bazlı belirlediği "yeter gelirli tarımsal arazi" büyüklüğünün altında hisse ve paydaş sayısı artırılamaz.
İfraz, bir parseli birden çok parsele bölmektir; tevhid ise birden çok parseli birleştirmektir. İkisi de imar planına ve belediye onayına tabidir; 'böleriz/birleştiririz' sözü plan izin vermeden gerçekleşmez.
Köy yerleşik alanı, kırsal yerleşimin mevcut sınırı içinde kalan, Plansız Alanlar İmar Yönetmeliği kapsamında sınırlı yapılaşmaya açık bir alandır. Yapı hakkı vardır ama şehir imarındaki gibi değildir; kesin kural belediyeden yazılı sorgulanır.
Fiilî yol yetmez; tapulu/kadastral yol cephesi aranır. Yola cephesi olmayan parselde inşaat izni zorlaşır, değer düşer; "komşudan geçiliyor" sözü hukuki güvence değildir.
Yenişehir Ovası büyük ova koruma kapsamındadır; havalimanı yakını olsa da imar beklentisi kurmadan tarla vasfını esas alın. Bakılacaklar: tarım sınıfı ve sulama, yol cephesi, ifraz şartları, tapu vasfı ile hisse durumu ve zemin (fay/taşkın) riski.
Altyapıyı kulaktan dolma değil, dört ayrı yerden resmi olarak öğrenirsiniz: yolu ve imar durumunu ilgili ilçe belediyesinin imar ve fen işlerinden, elektriği UEDAŞ'tan, su ve kanalizasyonu BUSKİ'den, doğalgazı ise parselin bulunduğu bölgenin yetkili dağıtım firmasından (Bursa merkezinde bugün Aksa Doğalgaz/Bursagaz, bazı ilçelerde başka firmalar) adres bazlı sorgulatın. En kritik ayrım şudur: parselin tapuda görünen kadastral yolu, üzerine yapı yapmaya ve altyapı çekmeye yarayan imar yolu demek değildir. "Altyapı yakında gelecek" sözüne değil, bugünkü resmi kayda güvenin; bağlantı gelirse de yol, su, kanalizasyon için belediye 2464 sayılı Kanun uyarınca sizden harcamalara katılma payı isteyebilir.
Konu rehberi: Bursa'da imarlı arsa rehberi →Sorunun parseldeki karşılığını konuşalım.
Ada-parseli söyle; ilk bakış ücretsiz, telefonu ben açarım.
Telefonu ben açarım · Satış baskısı yok · Hafta içi 09:00–20:00 · Hafta sonu 10:00–18:00