İmar planı olmayan köy/tarla arazisini bölebilir miyim; plansız alanda asgari parsel büyüklüğü ve yol cephesi şartı nedir?

Köyden tarla alıp "böler, ikiye ayırır, birini satarım" diyorsan önce parselinin hangi alanda kaldığına bak: köy yerleşik alanı içinde mi, yoksa onun dışındaki iskan dışı alanda mı. Kural bu ikisinde ayrı işler ve satıcının "nasılsa bölünür" cümlesi çoğu zaman bu ayrımı atlar. İmar planı olmayan yerde bölme (ifraz), Plansız Alanlar İmar Yönetmeliği'nin çizdiği asgari ölçülere takılır; keyfî değildir.

Üst ölçekli (nazım/uygulama imar) planı bulunmayan iskan dışı alanda ifrazla oluşacak her parsel 5.000 m2'nin altına düşemez ve bu parsellerin tapulama ya da kadastro yolu olarak geçen kamuya ait yola en az 25 m cephesi olması gerekir. Yani 6 dönüm tarlayı ikiye bölüp iki tane 3 dönümlük parsel çıkaramazsın; asgari büyüklüğü tutmaz. Tarımsal iskan projesi kapsamında, yapı amacı olmayan tarımsal amaçlı ifrazlarda yola cephe şartı aranmayabilir; tevhitte (birleştirmede) ise 5.000 m2 şartı aranmaz. Bunlar dar istisnalardır, kaideyi bozmaz.

Köy ve mezraların yerleşik alanı içinde işleyen kural daha da sıkıdır: bir taşınmazdan ifrazla en çok 5 parsel elde edilebilir ve ifrazla oluşan bir parsel üzerinde ikinci kez ifraz yapılamaz. Bir kez böldürdüysen o parseli tekrar bölerek çoğaltamazsın. Ayrıca bu unutulmasın: parsel tarım vasfındaysa, imar tarafında ifraz mümkün olsa bile 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu tarımsal arazileri asgari büyüklüğün (yeter gelirli tarımsal arazi) altına düşürecek şekilde bölmeyi ayrıca yasaklar. Yani iki ayrı süzgeçten (imar ve tarım) birden geçmen gerekebilir.

Bu rakamlar ve istisnalar mevzuatta yazılıdır ama senin parselinde ne çıkacağını yalnız yerin resmî durumu söyler: alan sınırı (yerleşik alan içi mi dışı mı), tapu vasfı, yola cephesi ve varsa özel koruma statüsü parsel bazında değişir. Bölünüp bölünemeyeceğini almadan önce ilgili belediye/il özel idare imar birimine ve tapu/kadastro müdürlüğüne resmî olarak sor; tarım vasfı için İl Tarım ve Orman Müdürlüğü'nün, hukuki/mali sonuç için taşınmaz avukatı ve mali müşavirin görüşü esastır. Bu sayfa bilgilendirmedir, resmî değerleme ya da yatırım tavsiyesi değildir.