Yatırım için arsa mı altın mı, hangisi mantıklı?

Doğru parsel uzun vadede korur; her parsel korumaz. Arsa sabit kıymettir, enflasyonda değerini genelde saklar. Ama imarsız, hisseli ya da satılamayan bir yer paranı korumaz, kilitler. Koruyan toprak değil, doğru topraktır.

Arsa, hisse senedi gibi anında nakde dönmez; likiditesi doğası gereği düşüktür. Ama zorluk parsele göre değişir: imarı net, yolu olan, müstakil tapulu temiz parsel makul sürede alıcı bulur; hisseli, yolsuz, ihtilaflı olan yıllarca elde kalır.

İkisinin işi ayrıdır: arsa sabırlı sermayeyi uzun vadede büyütür, daire ise kira geliriyle nakit akışı sağlar. Beklemeye tahammülün varsa arsa, aylık gelire ihtiyacın varsa daire mantıklı. Doğru soru "hangisi" değil, "hangi ihtiyaç" olmalı.

Genelde evet. Bedel ödeyip satın aldığınız arsayı, tapudaki edinme tarihinden itibaren beş yıl dolmadan satarsanız aradaki kazanç değer artışı kazancı olarak gelir vergisine girer. Miras ya da bağışla gelen taşınmazda bu beş yıl kuralı işlemez.

Tek doğru cevap yok; iki varlığın doğası çok farklıdır. Döviz çok likittir, kolay saklanır ve küçük tutarlarla alınır ama getirisi tamamen kurun oynaklığına bağlıdır ve enflasyon karşısındaki reel getirisi belirsizdir. Arsa ise geç paraya çevrilir (illikit), büyük ve bölünmesi zor bir tutardır, imar ve hisse riski taşır ve yerel bilgi ister. Hangisinin sizin için uygun olduğu; ne zaman paraya ihtiyaç duyacağınıza, riske ve bölgeyi ne kadar tanıdığınıza göre değişir.

Tek bir doğru cevabı yok; hangisi sizin için mantıklı olduğu paraya ne zaman ihtiyaç duyduğunuza, riske ve nakit ihtiyacınıza göre değişir. Mevduat öngörülebilir ve istediğinizde bozdurabileceğiniz bir araçtır ama getirisinden stopaj kesilir ve devlet güvencesi belirli bir üst limitle sınırlıdır; arsa ise elle tutulur bir varlıktır ama satması zor olabilir ve getirisi baştan belli değildir.

İhaleyle mülkiyet sana geçince borçlunun ipotekleri ve hacizler kural olarak tapudan silinir (mülkiyet İİK m.134, terkin m.135). Ama mükellefiyet listesinde "alıcıya kalır" denen geçit, intifa, kira gibi ayni yükler ve sit, kamulaştırma gibi kamu kısıtlamaları silinmez, seninle kalır. Önce şartnameyi oku.

Öz kaynak dışında üç yol kalır: satıcıdan senetli/vadeli alım, arsaya bağlı olmayan genel amaçlı tüketici (ihtiyaç) kredisi ve katılım bankası finansmanı. Ama önce şunu düşün: banka finanse etmiyorsa, bunu çoğu zaman parselin kendisi hakkında bir işaret olarak oku.

Her zaman gerekmez. Alıcının güvenini ve fiyatı belirleyen şey tapudaki yazı değil, parselin gerçek imar durumudur. Tapunuzda "tarla" yazıyor ama parsel imar planı içindeyse, cins tashihi bu çelişkiyi kapatır ve tereddüdü azaltır; yaptırmaya değer. Gerçekten imarsız bir tarım arazisiyse cins tashihi zaten yapılamaz, zorlamak boşa masraftır. Karar tek soruya bakar: düzeltmenin getireceği değer, masrafından fazla mı?

Doğru fiyat üç bacağa oturur: belediyenin asgari metrekare birim değeri (rayiç) tabandır ama piyasa değeri değildir; asıl ölçü yakın zamanda gerçekten satılmış benzer arsaların (emsal) fiyatlarıdır; ve imar durumu bu değeri kat kat değiştirir. İlan fiyatları satış fiyatı değildir; hayalî rakam koyan arsa satılmaz, aylarca hatta yıllarca bekler.

Sabit bir pazarlık oranı yoktur; indirim parselin durumuna göre değişir. Gerçekçi indirim blöfle değil, doğrulanabilir gerekçeyle gelir: gerçek emsal satış fiyatları, ilanda bekleme süresi, satıcının aciliyeti, imar veya evrak eksiği ve peşin ödeme gücü. Sağlam parselde pazarlık dardır, kusurlu ya da acil satışta genişler.

Tek doğru cevap yok, hesaba bağlıdır. Paran yetiyorsa nakit çoğu zaman avantajlıdır: peşin alıcı daha iyi pazarlık yapar, ekspertiz, faiz ve kredi vergisi (BSMV, KKDF) ödemez, üstüne ipotek yükü almaz. Kredi nakdini başka yerde tutmanı sağlar; ama arsa kredisi kısa vadeli, yüksek maliyetlidir ve imarsız, hisseli parsellerin çoğuna hiç çıkmaz.