Tapumda vakıf şerhi (icareteyn/mukataalı) var, bu arsayı satabilir miyim ve taviz bedeli nedir?

Önce korkuyu dağıtalım: tapunuzda "icareteyn" ya da "mukataalı vakıf" şerhi görmek, o yerin satılamaz olduğu anlamına gelmez. Bunlar Osmanlı'dan kalma eski vakıf düzeninin izleridir ve Bursa gibi köklü yerlerde eski mahallelerde, tarlalarda sık rastlanır. Alıcı bu satırı görünce genelde ürker, satıcı da ne olduğunu bilmez; oysa bu, bilinen ve bir bedelle çözülen bir durumdur. Şerhin manası şudur: taşınmazın çıplak mülkiyeti bir yönüyle vakfa bağlıdır ve serbest tasarrufa geçmesi için vakfa bir bedel ödenmesi gerekir.

Bu bedelin adı taviz bedelidir. 5737 sayılı Vakıflar Kanunu'nun 18. maddesine göre, gerçek ve tüzel kişilerin tapu kütüğünde icareteyn veya mukataalı vakıf şerhli taşınmazları, işlem tarihindeki emlak vergisi değerinin yüzde 10'u kadar taviz bedeli alınarak serbest tasarrufa bırakılır. Yani ölçü satış bedeliniz değil, belediyenin o yıl için taşınmaza biçtiği emlak vergisi değeridir; bu da çoğu zaman piyasa fiyatının epey altındadır, dolayısıyla taviz bedeli genelde korkulan bir rakam çıkmaz. Ödemenin nasıl yapılacağı ise aynı Kanunun 19. maddesinde düzenlenir: taviz bedeli, yapılacak tebligattan sonra altmış gün içinde tamamı peşin ödenebileceği gibi, eşdeğer bir taşınmazla takas edilebilir ya da yarısı peşin verilip kalanı bir yıl içinde beş eşit taksitte ödenebilir. Taksitli ödemede taşınmaz üzerine birinci derece ve birinci sırada ipotek konur; taksitlerden biri zamanında ödenmezse geri kalan taksitlerin tamamı muaccel hale gelir (yani tümü ödenir duruma gelir).

Pratikte iş şöyle yürür: taviz bedeli ödenmeden tapu müdürlüğü satışı tescil etmez, yani şerh kalkmadan devir olmaz. Bu bedeli satıcı mı alıcı mı öder, tarafların pazarlığına kalmış bir konudur; kim ödeyecekse satıştan önce yazıya geçirin. Kesin tutarı öğrenmek için Vakıflar Genel Müdürlüğü'nün ilgili bölge müdürlüğüne başvurulup taviz bedeli tahakkuku istenir; bedel yatırılıp yazı tapuya ulaşınca şerh terkin edilir ve taşınmaz serbest tasarrufa geçer. Bir de özel durum var: taşınmaz icra yoluyla ya da ortaklığın giderilmesi (izale-i şüyu) satışıyla el değiştiriyorsa taviz bedeline satış bedeli, kamulaştırmada ise kamulaştırma bedeli esas alınır. Alıcıysanız, kapora vermeden önce bu şerhin çözüm maliyetini ve kimin ödeyeceğini netleştirin; satıcıysanız, bedeli önceden öğrenip ilan aşamasında hazır tutmak işi hızlandırır.

Şunu da açık söyleyeyim: buradaki oranlar, maddeler ve süreç genel çerçevedir; sizin parselinizde emlak vergisi değeri, şerhin tam niteliği (icareteyn mi mukataalı mı, mazbut vakıf mı) ve güncel tahakkuk tutarı işleme göre değişir. Kesin taviz bedeli için Vakıflar Genel Müdürlüğü'ne, tescil ve şerh terkini için tapu müdürlüğüne, vergi ve ödeme yönü için mali müşavire, ihtilaflı bir miras/ortaklık varsa taşınmaz avukatına danışmak esastır. Bu sayfa bilgilendirme amaçlıdır, hukuki ya da yatırım tavsiyesi değildir.