İzale-i şuyu (ortaklığın giderilmesi) nedir?

Evet. Kanun kimseyi ortaklıkta kalmaya zorlamaz; tek bir mirasçı bile ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu) davası açabilir. Önce arabulucuya gidilir, anlaşma çıkmazsa sulh hukuk mahkemesi tarlayı ya böler ya satar, parayı paylara göre dağıtır.

İkisi de ortak mülkiyettir ama satış gücün farklıdır. Elbirliğinde (iştirak, çoğu miras kalan yerde) senin ayrılmış payın yoktur; satış tüm mirasçıların oybirliğini ister. Paylı (müşterek) mülkiyette belirli bir payın (örneğin 1/4) vardır ve payını, ortakların önalım hakkı saklı kalmak üzere, tek başına satabilirsin.

Muhdesat, arazi üzerindeki yapı, ağaç, bağ ve sera gibi sonradan eklenmiş şeylerdir; sahibine ayrı bir tapu değil, yalnızca kişisel (bedel isteme) hakkı verir. Kural olarak toprak kimin ise üstündeki de hukuken onun sayılır. Ama tapunun beyanlar hanesindeki muhdesat kaydı (belirtmesi), o ağaçların ya da yapının başkasına ait olduğunu gösterir ve alım kararını değiştirir.

Satabilirsiniz, ancak devir için önce taviz bedeli ödenmelidir. İcareteyn/mukataalı vakıf şerhli taşınmazda 5737 sayılı Vakıflar Kanunu m.18 gereği, işlem tarihindeki emlak vergisi değerinin %10'u taviz bedeli olarak Vakıflar Genel Müdürlüğü'ne ödenmeden tapuda satış tescil edilmez. Ödemenin nasıl yapılacağı ise aynı Kanunun 19. maddesinde düzenlenir.

Vaden kısa ve tek başına karar vermek istiyorsan tam (müstakil) tapu al. Hisseli tapu daha ucuzdur ama payın metrekare değil orandır: satış, inşaat ve taksim için ortak-bağımlılık, ortakların önalım (şufa) hakkı ve plansız alanda ifraz kısıtı doğar. Ucuzluğun bedeli bu kilitlenmedir.

Arsa payı, her bağımsız bölümün konum ve büyüklüğüne göre hesaplanan değeriyle oranlı belirlenir (634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m.3), eşit metrekareye göre değil. Oransız, haksız dağıtılmışsa her kat maliki arsa payı düzeltim (tashih) davası açabilir. Bu dava zamanaşımına bağlı değildir; sonradan değer artışı payı değiştirmez.