Noterde taşınmaz (tapu) satışı güvenli mi, nasıl yapılır?

2022'de Noterlik Kanunu'na (1512 sayılı Kanun, madde 61/A) eklenen düzenleme ve buna dayanan yönetmelikle birlikte, 1 Temmuz 2023'ten itibaren taşınmaz satışı artık yalnız tapu müdürlüğünde değil, noterde de yapılabiliyor. İşleyiş şöyle: noter satışa konu taşınmazı TAKBİS/TAKPAS üzerinden sorgular, tarafların kimliğini ve taşınmazın kaydını görür, satış sözleşmesini düzenleyip imzalatır, yevmiye numarası alarak sisteme işler. Son adımda mülkiyeti alıcının üstüne geçiren tescil yine tapu müdürlüğünce yapılır. Yani noter yolu tapu müdürlüğü sürecini ortadan kaldırmaz, kapıyı değiştirir; kayıt aynı devlet sistemine düşer.

Peki güvenli mi? Usul olarak evet, çünkü işlem resmî sistemin içinde kalır ve tescille tamamlanır (Türk Medeni Kanunu madde 705: taşınmaz mülkiyeti kural olarak tapu kütüğüne tescille kazanılır). Ama şu tuzağa dikkat: noterde imza attın diye 'her şey kontrol edildi, temiz' demek değildir. Noter takyidatı, yani haczi, ipoteği, şerhleri sistemde görür ve sana bildirir; fakat parselin imar durumunu, tarla mı arsa mı olduğunu, zemininin sağlamlığını, kamulaştırma sinyalini veya fiyatın gerçekçi olup olmadığını noter denetlemez. Bunlar satın alanın ödevidir.

Bu yüzden noterde de olsa, tapu müdürlüğünde de olsa imzadan önce şunları aynı titizlikle gör: güncel tapu kaydını ve takyidat listesini (haciz, ipotek, intifa, şufa, beyanlar hanesi), satıcının gerçekten malik olup olmadığını, vekaletle geliniyorsa vekaletin geçerliliğini ve kapsamını, taşınmazın imar ve vasıf durumunu. Bir de klasik oyun: satış bedelini düşük göstermek harçta 'kâr' gibi görünür ama ileride tapu iptali, muvazaa ve vergi riski olarak sana döner. Ödemeyi de kayıt altında ve tescille eş zamanlı ilerlet; parayı imzadan önce elden verme.

Kısacası noter yolu meşru ve pratik bir seçenektir, ama 'noter baktı, bana bir şey olmaz' rahatlığı yanlıştır. Kesin durum için taşınmazın bağlı olduğu tapu müdürlüğü, imar için ilgili belediye ve vergi tarafı için GİB veya mali müşavir esastır; sözleşme ve vekalet metni için bir taşınmaz avukatına danışmak en sağlamıdır. Buradaki bilgi genel bilgilendirmedir, hukuki veya yatırım tavsiyesi değildir.