Tarla vasıflı araziye ev yapmak için tarım dışı amaç (kullanım) değişikliği iznini nasıl alırım?
Başvuru İl Tarım ve Orman Müdürlüğü'nden geçer, ama kapı önce arazi sınıfına bakar: mutlak, dikili, özel ürün araziler ve büyük ova koruma alanları tarım dışına kural olarak kapalıdır; izin asıl marjinal arazide, toprak koruma projesi şartıyla çıkabilir.
Tapuda "tarla" yazması, üstüne ev yapılabileceği anlamına gelmez. Önce o toprağın tarım dışına çıkabilmesi gerekir; bu izin 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu'na göre İl Tarım ve Orman Müdürlüğü tarafından değerlendirilir. Başvuru genelde parselin bağlı olduğu belediyeye ya da il özel idaresine yapılır, oradan il müdürlüğüne iletilir. Kararı belirleyen, senin isteğin değil, toprağın resmî sınıfıdır.
Kanun tarım toprağını sınıflara ayırır: mutlak tarım arazisi, özel ürün arazisi, dikili tarım arazisi ve marjinal tarım arazisi. İlk üçü ile "büyük ova koruma alanı" ilan edilmiş yerler tarım dışı kullanıma kural olarak kapalıdır; buralarda ev için izin çoğu zaman hiç açılmaz. İzin penceresi asıl marjinal arazide, o da hazırlanacak bir toprak koruma projesine uyulması şartıyla aralanır. Bursa'nın verimli ovalarının büyük bölümü (Bursa, Karacabey, Yenişehir, İnegöl, İznik, Orhangazi ovaları gibi) büyük ova koruma alanı ilan edilmiştir; ucuza çıkan tarla çoğu zaman tam da bu korunan sınıftadır.
En sık tuzak, satıcının "sen al, tarım dışına biz çevirtiriz" demesidir; parsel mutlak, dikili ya da büyük ova sınıfındaysa o kapı açılmaz, söz havada kalır. İzin çıksa bile bu tek başına ev yapma hakkı vermez: arkasından imar planı ve belediyeden yapı ruhsatı gerekir, izin belli bir süre içinde plana ya da ruhsata bağlanmazsa düşer. Karar vermeden önce parselin arazi sınıfını ve büyük ova durumunu İl Tarım ve Orman Müdürlüğü'nden yazılı öğren, "sözlü olur"a para bağlama. Emin değilsen, alanı bilen biriyle telefonda konuşmak peşin kapora vermekten çok daha ucuza gelir. Bu yazı bilgilendirme amaçlıdır; hukuki, vergisel ve teknik konularda resmî kurumlar ile alanında uzman kişilerin görüşü esastır.
"Tarlaya ev, tapudaki yazıyla değil, toprağın sınıfıyla yapılır; önce toprağın cinsini öğren, sonra hayalini kur."
SÖZLÜKTE: MARJİNAL TARIM ARAZİSİ · BÜYÜK OVA KORUMA ALANI · MUTLAK TARIM ARAZİSİ · YAPI RUHSATI
BUNU SORAN ŞUNLARI DA SORDU
Kural olarak hayır: tarla vasıflı parselde konut, ancak plan ve mevzuatın izin verdiği dar istisnalarla mümkündür. "Nasılsa yaparsın" diyen satıcıdan yazılı imar durumu iste, yazamıyorsa hikâyedir.
Cins tashihi, tapudaki taşınmazın cinsinin gerçek durumuna göre düzeltilmesidir. Tarla; ancak belediye imar planına girip imar uygulamasıyla parsellendikten sonra tapuda "arsa" olarak tescil edilir. Kendiliğinden ya da sözle dönmez.
Kural olarak hayır. 5403 sayılı Toprak Koruma Kanunu kapsamında ilan edilen büyük ova koruma alanlarında tarım dışı kullanım çok dar istisnalara bağlıdır. Bursa'da Karacabey ve Mustafakemalpaşa ovaları bu kapsamdadır.
Mevzi imar planı, mevcut planlı alanların dışında kalan bir bölgeye, üst ölçekli planlara uygun şekilde yapılan bağımsız bir uygulama imar planıdır. Tek parsele tek başına imar çıkması istisnadır; imar kural olarak alanın bütününe, resmî plan onayıyla gelir.
Rehber: Arsaya ev yapmak, adım adım →Evet, ama sınırlı ve izinli. Tarla vasıflı arazine tarımsal depo, ahır, kümes gibi tarımsal amaçlı yapıları, İl Tarım ve Orman Müdürlüğü'nün uygun görüşü ve ilgili idarenin ruhsatıyla, onaylı proje ölçüsünde yapabilirsin. Bağ evi de şartları tutarsa (asgari arazi büyüklüğü, azami inşaat alanı) tarımsal amaçlı yapı sayılır ve İl Tarım'ın uygun görüşüyle yapılabilir. Ama tam anlamıyla oturulacak müstakil konut istiyorsan o ayrı iştir; tarım dışı kullanım izni ve imar şartları ister. İzinsiz yapı kaçaktır; para cezası ve yıkım gelir.
Kurulabilir ama her tarlaya değil. Lisanssız arazi GES'i için genelde arazinin "kuru marjinal tarım arazisi" olduğunu gösteren İl Tarım Müdürlüğü yazısı ve Bursa'da UEDAŞ'a yapılan başvuruyla çağrı mektubu gerekir. Verimli, sulu, dikili veya özel ürün arazisinde izin çıkmaz. Kiraya vermeden önce sözleşmeye "izin çıkmazsa cayma" şartı yazdır.
Çatı rehber: Tarla ve tarım arazisi almak →5403 sayılı Kanun tarım arazisini mutlak, özel ürün, dikili ve marjinal olarak ayırır. Mutlak, özel ürün, dikili ve sulu araziler kural olarak tarım dışına açılamaz; marjinal (çoğunlukla kuru) arazi ise toprak koruma projesiyle daha kolay dönüşebilir. Sulu tarla, kurudan hem daha verimli hem daha zor bölünür, bu yüzden değeri de yüksektir.
Konu rehberi: Hazine, 2B, mera, orman: satılır mı? →Sorunun parseldeki karşılığını konuşalım.
Ada-parseli söyle; ilk bakış ücretsiz, telefonu ben açarım.
Telefonu ben açarım · Satış baskısı yok · Hafta içi 09:00–20:00 · Hafta sonu 10:00–18:00