Yıllarca aynı kiracıda kalan tarlaya, kiracı zilyetlik ya da zamanaşımıyla sahip çıkabilir mi?

Türk Medeni Kanunu'na göre bir toprağa zamanaşımıyla sahip olmanın yolu, o toprağı 'malik sıfatıyla', yani kendi malınızmış gibi, davasız ve aralıksız yıllarca elinizde tutmaktan geçer. Kiracının durumu tam tersidir. Kira sözleşmesinin kendisi, o toprağın başkasına ait olduğunun yazılı kanıtıdır; kiracı orayı sahibini tanıyarak, onun izniyle kullanır. Hukuk bu duruma 'fer'î zilyetlik', yani izinli kullanım der. Bu yüzden kira ilişkisi kaç yıl sürerse sürsün, kiracının kullanımı hiçbir zaman 'malik sıfatıyla zilyetliğe' dönüşmez ve tapuda hak doğurmaz.

İkinci bir güvence daha var. Zamanaşımıyla tapu alma yolu (Türk Medeni Kanunu madde 713) esas olarak tapusuz ya da sahibi kayıttan belli olmayan taşınmazlar için işler. Tarlanız tapuda sizin adınıza kayıtlıysa ve maliki bellidir; üçüncü bir kişinin oradan zamanaşımıyla tapu alması ihtimali zaten kapıdan içeri giremez. Kiracıda ise hem tapu kaydı hem de kira sözleşmesi, malikin kim olduğunu açıkça gösterir. Yani tarlasını yıllarca aynı kişiye kiraya veren, başka ülkede yaşadığı için toprağını yerinde göremeyen bir malik için bu korku çoğu zaman yersizdir.

Yine de işi sıkı tutmakta yarar var. Kirayı yazılı sözleşmeye bağlamak, kira bedelini elden değil bankadan iz bırakacak şekilde almak ve sözleşmeyi zaman zaman yenilemek, ilişkinin 'kira' olduğunu her zaman kanıtlanır kılar. Sözleşmesiz, ağızdan bir kullanıma yıllarca göz yummak mülkiyeti kaybettirmez ama ecrimisil (işgal tazminatı) ve sınır anlaşmazlıkları gibi ayrı sorunlar doğurabilir, sizi uğraştırır. Tapu kaydınızı ara ara kontrol etmek ve iletişim bilgilerinizi güncel tutmak da iyi olur. Bu yazı yalnızca bilgilendirme amaçlıdır; hukuki, vergisel ve mali konularda tapu müdürlüğü ile bir avukat gibi resmî kurum ve uzmanlara danışmak esastır.