Arsamı emlakçıya mı vereyim yoksa kendim mi satayım?

Önce çıplak gerçek: her iki yol da yasaldır. Malik olarak arsanı hiçbir aracı kullanmadan doğrudan kendin bir alıcıya satabilirsin; satış zaten tapu müdürlüğünde resmî memur önünde olur, yani işin hukuki güvencesi tapuda kurulur, emlakçıda değil. Öte yandan alıcı bulma, pazarlık, evrak takibi işini bir taşınmaz danışmanına bırakmak da mümkün. Karar 'hangisi daha güvenli' değil, 'zamanını ve alıcı ağını kimin sağlayacağı' meselesidir. Kendin satmak masrafı düşürür ama alıcıyı bulma, sahte alıcıyı eleme ve ödemeyi güvene alma yükü tamamen sana kalır.

2026'nın en önemli değişikliği şu: artık kontrol sende. 1 Şubat 2026'dan itibaren bir emlakçının, arsanı ilan sitelerinde 'satılık' olarak yayınlayabilmesi için Elektronik İlan Doğrulama Sistemi (EİDS) üzerinden senin onayını alması zorunlu. Sen e-Devlet'e girip 'EİDS Taşınmaz İlanı Yetkilendirme İşlemleri' hizmetinden o firmaya (belge numarasıyla) en az 3 aylık ilan yetkisi vermeden, senin arsan hiçbir platformda satılık olarak çıkamaz. Bu senin lehine bir kalkandır: haberin olmadan arsanın ilana konmasını, birden çok emlakçının izinsiz aynı arsayı ilana koymasını engeller. Yetkiyi verirken de, iptal ederken de düğme senin elinde.

Danışmanla çalışmaya karar verirsen ilk iş belge sorgusudur. Taşınmaz ticaretiyle uğraşan işletmenin geçerli bir Taşınmaz Ticareti Yetki Belgesi olması gerekir. Belge numarasını Ticaret Bakanlığı'nın resmî sorgu ekranından teyit et; belgesi olmayan, 'ben tanıdık aracıyım' diyen kişiye ne kapora, ne kaparo, ne de ilan yetkisi ver. Belgesiz aracı hem yasal koruma sağlamaz hem de EİDS'te zaten senin arsan için ilan açamaz. Belge doğrulaması, bu işte kendini kandırmamanın en ucuz ve en kesin adımıdır.

Para tarafı da yönetmeliğe bağlı, pazarlığa açık değil. Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik'in 20. maddesine göre satışa aracılık hizmet bedeli, satış bedelinin (KDV hariç) yüzde 4'ünü geçemez ve yazılı olarak başka türlü kararlaştırılmadıkça alıcı ile satıcı arasında eşit paylaşılır; yani uygulamada satıcıdan yüzde 2, alıcıdan yüzde 2. Sana 'satıcıdan yüzde 4' ya da bunun üstünü söyleyen varsa, bu yönetmelik tavanının üstündedir ve itiraz hakkın vardır. Hizmet bedelini, hizmet sözleşmesini imzalamadan, yazılı ve net olarak konuş; sözlü 'anlaşırız' bırakma.

Özetle dürüst tavsiye: acelesi yoksa ve alıcın hazır değilse, belgeli bir danışmanın alıcı ağı zamandan kazandırır; ama seçtiğin firmanın belgesini doğrula, EİDS yetkisini süreli ver, hizmet bedelini yazılı sabitle. Kendin satacaksan da ödemeyi tapuda eş zamanlı ve banka üzerinden güvenceye al, kaporada acele etme. BursaArsa bir ilan ya da aracılık yeri değildir; biz arsanın gerçekten değerli mi, satması kolay mı, hangi risklere dikkat etmen gerektiği konusunda yerinde bir değerlendirme yaparız; bu bir resmî değerleme ya da yatırım tavsiyesi değildir. Fiili satış, ilan ve komisyon işini ise yalnızca belge numarası doğrulanmış taşınmaz danışmanı yürütür. Kesin hukuki durum için Ticaret İl Müdürlüğü ya da bir taşınmaz hukukçusuyla konuş.