Arsamı döviz (dolar/euro) ile satabilir miyim?
Kural olarak hayır. Türkiye'de yerleşik iki kişi (siz ve alıcınız) arasında bir taşınmazın satış bedeli döviz cinsinden ya da dövize endeksli olarak belirlenemez; sözleşme ve tapudaki bedel Türk lirası olmak zorundadır. Tek istisna, alıcının Türk vatandaşı olmayan bir yabancı olmasıdır (uygulamada özellikle yurt dışında yerleşik yabancı alıcılar); bu durumda döviz mümkündür ama alıcının dövizi tapudan önce bankada bozdurup Döviz Alım Belgesi (DAB) almasını gerektirir. Fiyatı "kur üzerinden" konuşmakta sakınca yok, ancak resmî bedel TL yazılır. (Not: 2025'te yasak bazı menkul mal satışları için gevşetildi ama bu taşınmazları kapsamaz.)
Resmî işlemde döviz yasağı
İnsanların çoğu arsasını ilan verirken kafasında dolar ya da euro ile düşünür, bu doğaldır. Ama kağıda dökülen resmî işlemde durum farklıdır. 32 Sayılı Karar ve buna bağlı 2008-32/34 sayılı Tebliğ, 2018'den beri Türkiye'de yerleşik kişilerin kendi aralarında yaptığı taşınmaz satış (ve kira) sözleşmelerinde bedelin döviz cinsinden veya dövize endeksli belirlenmesini yasaklar. Yani hem siz hem alıcınız Türkiye'de yaşayan kişilerse, arsanın satış bedeli sözleşmede de tapuda da Türk lirası olarak yazılmak zorundadır. Bir hatırlatma: 2025'te dövizle sözleşme yasağı bazı menkul (taşınır) mal satışları için gevşetildi, ancak bu değişiklik taşınmazları kapsamaz; arsa/taşınmaz satışında TL zorunluluğu aynen sürer.
Düşünmek ile bağlamak farkı
Burada iki şeyi ayırmak gerekir: fiyatı nasıl 'düşündüğünüz' ile bedeli nasıl 'bağladığınız'. Pazarlıkta 'bugünkü kurla şu kadar dolar eder' diye konuşmak yasak değildir. Yasak olan, sözleşmeye 'bedel 50.000 dolardır' ya da 'ödeme günü dolar kuruna göre hesaplanır' gibi dövize bağlı bir hüküm koymaktır. Tapu devri anında memur, beyan edilen satış bedelini TL olarak kaydeder; harç da bu TL bedel üzerinden hesaplanır.
Yabancı alıcı istisnası
Tek gerçek istisna alıcının kimliğiyle ilgilidir. Alıcı, Türkiye Cumhuriyeti ile vatandaşlık bağı bulunmayan bir yabancıysa (uygulamada özellikle yurt dışında yerleşik yabancı alıcılar), taşınmaz satış bedeli döviz cinsinden belirlenebilir. Fakat burada da 24 Ocak 2022'den bu yana ek bir şart devrededir: yabancı alıcı, işlem bedeline karşılık gelen dövizi tapudan önce bir banka aracılığıyla Merkez Bankası'na satıp bozdurmak ve aldığı Döviz Alım Belgesi'ni (DAB) tapu müdürlüğüne sunmak zorundadır. Belge yoksa işleme izin verilmez. Ayrıca DAB'daki tutar, tapuda beyan edilen satış bedeline karşılık gelmeli, ondan düşük olmamalıdır; yani 'düşük gösterme' bu kapıdan da kapalıdır.
Bu ayrım gurbetçi satıcıları ve alıcıları en çok yanıltan noktadır. Bir Türk vatandaşı gurbetçi, yurt dışında yaşıyor olsa bile mevzuatta çoğu zaman 'Türkiye'de yerleşik' sayılır; özellikle yurt dışında işçi, serbest meslek veya müstakil iş sahibi Türk vatandaşları açıkça bu kapsamdadır ve döviz istisnasından yararlanamaz; oysa Türk vatandaşı olmayan bir yabancı alıcı DAB yoluyla dövizle alabilir. Kimin hangi statüde olduğu tek tek belgeye bakılarak belirlenir, kulaktan dolma değil. Bu yüzden 'ben dövizle satarım' demeden önce alıcının statüsünü netleştirmek gerekir.
Riskleri hafife almayın
Özetle: yasağı hafife almayın. Sözleşmeye dövize endeksli bedel yazmak işlemi sakatlayabilir, ileride ihtilaf çıkarsa taraflardan biri bunu koz olarak kullanabilir. Doğru yol, resmî bedeli TL yazmak; yabancı alıcı söz konusuysa DAB sürecini eksiksiz işletmektir. Bu bir bilgilendirmedir, hukuki ya da mali tavsiye değildir; sizin somut durumunuz (alıcının vatandaşlık ve yerleşiklik statüsü, ödeme şekli) için tapu müdürlüğü, bankanız ve bir mali müşavir ya da avukatla teyit alın. Kambiyo tarafında tereddüdünüz varsa oturup konuşalım, hangi belgenin hangi sırayla gerektiğini birlikte çıkaralım.
"Fiyatı gönlünde dolarla tut, kağıda lirayla yaz; yabancı alıcıysa dövizi tapudan önce bankada bozdurmadan masaya oturma."
SÖZLÜKTE: DÖVİZ ALIM BELGESİ (DAB)
BUNU SORAN ŞUNLARI DA SORDU
Kural: Türkiye'de yerleşik kişiler arasında taşınmaz bedeli Türk Lirası üzerinden kararlaştırılır (32 sayılı Karar, madde 4/g). Yurt dışında çalışan Türk vatandaşı da kambiyo mevzuatında çoğu zaman "Türkiye'de yerleşik" sayılır; dövizle sözleşme istisnası genelde vatandaşlık bağı olmayan yabancılaradır. Pratikte dövizini getir, bankada TL'ye çevir, tapuda TL öde.
Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik'te yapılan değişiklikle, taşınmaz (arsa dahil) satışlarında bedel artık doğrudan satıcıya değil, tapu devriyle eş zamanlı çalışan güvenli bir ödeme sistemi üzerinden aktarılacak; bireyler arası doğrudan satışlar da kapsam içinde. Zorunluluk başlangıçta 1 Temmuz 2026'ydı, Ticaret Bakanlığı teknik entegrasyon gerekçesiyle 1 Ekim 2026'ya erteledi. Tarih Bakanlık kararıyla değişebilir; işlem öncesi güncel durumu resmî kaynaktan (ticaret.gov.tr) kontrol et.
Gerçek değerin altında beyan, harçtan kısa vadeli tasarruf gibi görünse de vergi ziyaıdır: yakalanınca eksik harç, ceza ve gecikme faiziyle geri istenir; ileride sattığınızda kazanç verginiz de şişer. Alıcı ve satıcı birlikte sorumludur.
Arsayı aldıktan sonra 5 yıl içinde kârla satarsan, alış ile satış arasındaki değer artışı için değer artış kazancı vergisi doğabilir. 5 yıl geçince bu vergi kalkar. Kesin durum için mali müşavire danış.
Evet, Bursa'daki arsanı Türkiye'ye gelmeden satabilirsin. İki resmî yol var: bulunduğun ülkedeki Türk konsolosluğunda güvendiğin bir kişiye satış vekaleti verirsin, o senin adına tapuda imzalar; ya da Web-Tapu üzerinden başvuruyu kendin başlatırsın. Kritik nokta parada: satış bedelini banka üzerinden, tapu tescili anında serbest kalan Güvenli Ödeme Sistemi ile almak, "parayı aldım, tapu geçmedi" ya da tersi riskini kapatır; üstelik bu sistem 1 Ekim 2026 itibarıyla çoğu taşınmaz satışında zaten zorunlu hâle geliyor.
Konu rehberi: Bursa arsa fiyatları →Sorunun parseldeki karşılığını konuşalım.
Ada-parseli söyle; ilk bakış ücretsiz, telefonu ben açarım.
Telefonu ben açarım · Satış baskısı yok · Hafta içi 09:00–20:00 · Hafta sonu 10:00–18:00