Arsamı döviz (dolar/euro) ile satabilir miyim?

İnsanların çoğu arsasını ilan verirken kafasında dolar ya da euro ile düşünür, bu doğaldır. Ama kağıda dökülen resmî işlemde durum farklıdır. 32 Sayılı Karar ve buna bağlı 2008-32/34 sayılı Tebliğ, 2018'den beri Türkiye'de yerleşik kişilerin kendi aralarında yaptığı taşınmaz satış (ve kira) sözleşmelerinde bedelin döviz cinsinden veya dövize endeksli belirlenmesini yasaklar. Yani hem siz hem alıcınız Türkiye'de yaşayan kişilerse, arsanın satış bedeli sözleşmede de tapuda da Türk lirası olarak yazılmak zorundadır. Bir hatırlatma: 2025'te dövizle sözleşme yasağı bazı menkul (taşınır) mal satışları için gevşetildi, ancak bu değişiklik taşınmazları kapsamaz; arsa/taşınmaz satışında TL zorunluluğu aynen sürer.

Burada iki şeyi ayırmak gerekir: fiyatı nasıl 'düşündüğünüz' ile bedeli nasıl 'bağladığınız'. Pazarlıkta 'bugünkü kurla şu kadar dolar eder' diye konuşmak yasak değildir. Yasak olan, sözleşmeye 'bedel 50.000 dolardır' ya da 'ödeme günü dolar kuruna göre hesaplanır' gibi dövize bağlı bir hüküm koymaktır. Tapu devri anında memur, beyan edilen satış bedelini TL olarak kaydeder; harç da bu TL bedel üzerinden hesaplanır.

Tek gerçek istisna alıcının kimliğiyle ilgilidir. Alıcı, Türkiye Cumhuriyeti ile vatandaşlık bağı bulunmayan bir yabancıysa (uygulamada özellikle yurt dışında yerleşik yabancı alıcılar), taşınmaz satış bedeli döviz cinsinden belirlenebilir. Fakat burada da 24 Ocak 2022'den bu yana ek bir şart devrededir: yabancı alıcı, işlem bedeline karşılık gelen dövizi tapudan önce bir banka aracılığıyla Merkez Bankası'na satıp bozdurmak ve aldığı Döviz Alım Belgesi'ni (DAB) tapu müdürlüğüne sunmak zorundadır. Belge yoksa işleme izin verilmez. Ayrıca DAB'daki tutar, tapuda beyan edilen satış bedeline karşılık gelmeli, ondan düşük olmamalıdır; yani 'düşük gösterme' bu kapıdan da kapalıdır.

Bu ayrım gurbetçi satıcıları ve alıcıları en çok yanıltan noktadır. Bir Türk vatandaşı gurbetçi, yurt dışında yaşıyor olsa bile mevzuatta çoğu zaman 'Türkiye'de yerleşik' sayılır; özellikle yurt dışında işçi, serbest meslek veya müstakil iş sahibi Türk vatandaşları açıkça bu kapsamdadır ve döviz istisnasından yararlanamaz; oysa Türk vatandaşı olmayan bir yabancı alıcı DAB yoluyla dövizle alabilir. Kimin hangi statüde olduğu tek tek belgeye bakılarak belirlenir, kulaktan dolma değil. Bu yüzden 'ben dövizle satarım' demeden önce alıcının statüsünü netleştirmek gerekir.

Özetle: yasağı hafife almayın. Sözleşmeye dövize endeksli bedel yazmak işlemi sakatlayabilir, ileride ihtilaf çıkarsa taraflardan biri bunu koz olarak kullanabilir. Doğru yol, resmî bedeli TL yazmak; yabancı alıcı söz konusuysa DAB sürecini eksiksiz işletmektir. Bu bir bilgilendirmedir, hukuki ya da mali tavsiye değildir; sizin somut durumunuz (alıcının vatandaşlık ve yerleşiklik statüsü, ödeme şekli) için tapu müdürlüğü, bankanız ve bir mali müşavir ya da avukatla teyit alın. Kambiyo tarafında tereddüdünüz varsa oturup konuşalım, hangi belgenin hangi sırayla gerektiğini birlikte çıkaralım.