18. madde imar uygulaması (parselasyon) arsamı nasıl etkiler, DOP nedir?

18. madde, imar planı olan ama henüz düzenlenmemiş bir bölgede belediyenin yaptığı büyük bir 'yeniden dağıtım'dır. Halk arasında 'hamur kuralı' denir: bölgedeki tüm tapulu araziler bir potaya konur, yol, yeşil alan, okul, ibadethane gibi kamu alanları ayrılır, kalan yer yeniden düzgün imar parsellerine bölünür ve maliklere payları oranında dağıtılır. Amaç, düzensiz ve yolu olmayan araziyi yapılaşabilir, altyapılı imar parseline çevirmektir. Bu, arsanın değerini artırabilir; ama süreç malikin elinde değildir, idarenin kararıyla yürür.

En kritik kavram DOP'tur (Düzenleme Ortaklık Payı). Kamu alanları için arazinden bedelsiz bir kesinti yapılır; bu oran yasal üst sınıra kadar, bugün en fazla %45'e kadar olabilir. Yani 1.000 m² arazin varsa, düzenleme sonrası sana tahsis edilen imar parseli daha küçük olabilir; ayrıca yeni parselin yeri, cephesi ve komşuları eski yerinden farklı olabilir. Kesinti para olarak alınmaz, arazinin bir kısmı olarak alınır ve karşılığında düzgün, imarlı bir parsel verilir. DOP bir kez alınır; aynı yerde ikinci kez tam DOP kesilmez.

Alıcı için bu, sorulması şart bir konudur. 'Bu arsa 18 uygulaması gördü mü, görecek mi?' diye belediyeye sor. Görmüşse: net (DOP düşülmüş) yüzölçümünü ve tahsis edilen parselin yerini tapu ve imar durumundan teyit et. Görmemiş ama planlıysa: ileride DOP kesileceğini ve elindeki alanın küçülebileceğini hesaba kat, 'brüt' metrekareye göre fiyat ödeme. 'İmar geldi, aynen bu kadar arsan olacak' sözü çoğu zaman DOP'u atlar. Bu metin genel bilgilendirmedir; kesin durum belediyenin düzenleme dosyasından okunur.