Bursa Arsa Endeksi™ nasıl hesaplanır?
Kısa cevap: endeks, Temmuz 2024 = 100 baz dönemine göre oranlanmış aylık bir seridir; üç ayrı kaynaktan (temsilî fiyat serisi, canlı güven göstergesi, TCMB EVDS bağlam serisi) beslenir ve gerçek emsal arşivi büyüyene dek fiyat tarafı temsilî etiketiyle yayımlanır. Yatırım tavsiyesi değildir.
BAZ DÖNEM VE HESAP
Endeksin başlangıç noktası Temmuz 2024 = 100. Bu, o ayın Bursa geneli temsilî m² bandının 100 sayısına eşitlenmesi demektir; sonraki her ayın değeri, önceki aya göre değişim oranıyla bu tabandan hesaplanır. Endeks kendi başına bir fiyat değil, bir eğilim göstergesidir: mutlak sayı değil, zaman içindeki değişim önemlidir.
İlçe medyanları (₺/m²), o ilçede gerçekleşmiş (ya da temsilî olarak modellenmiş) satışların orta değeridir; ortalama değil medyan kullanılır, çünkü bir-iki aşırı yüksek/düşük satış ortalamayı yanıltıcı şekilde çeker, medyan daha kararlıdır.
ÜÇ KAYNAK, ÜÇ AYRI ROL
Aylık endeks sayısı ve ilçe medyanları, gerçek emsal (gerçekleşmiş satış) arşivi büyüyene dek temsilîdir. Bu, "tahmin" değil "henüz gerçek veriyle doğrulanmamış model" anlamına gelir; arşiv büyüdükçe temsilî bayrağı düşer.
İlçe güven göstergesi (kayıt sayısı + ortalama Güven Skoru) kayıtlı analiz arşivinden canlı hesaplanır; bu tek gerçek-zamanlı bileşendir. Girdi analizlerin bir kısmı temsilî ise gösterge de temsilî işaretlenir.
TCMB'nin resmî konut/ticari fiyat endeksi, sayfada yalnız bağlam için gösterilir: arsa piyasası konut piyasasıyla aynı değildir, ama genel eğilim (enflasyon, faiz döngüsü) ikisini de etkiler. Bu seri asla arsa fiyatı olarak sunulmaz.
TEMSİLÎ / GERÇEK AYRIMI
Sitedeki her sayısal gösterge iki durumdan birindedir: temsilî (henüz yeterli gerçek arşiv yok, model/yaklaşık) ya da gerçek (doğrudan kayıtlı veriden hesaplanır, örn. ilçe güven göstergesindeki kayıt sayısı). Hangi durumda olduğu her zaman görünür etiketle belirtilir; hiçbir gösterge etiketsiz "gerçek" gibi sunulmaz.
REVİZYON POLİTİKASI VE SÜRÜM GEÇMİŞİ
Her ayın endeks anlık görüntüsü /veri/endeks-arsiv.json adresinde değiştirilemez (append-only) olarak saklanır: yayınlanan bir dönemin değeri sessizce değişemez. Metodolojinin kendisi değişirse (örn. yeni bir kaynak eklenirse), bu değişiklik aşağıdaki sürüm tablosuna yeni bir satır olarak eklenir; eski satırlar silinmez.
Bursa Arsa Endeksi™ bağımsız bir gösterge derlemesidir; resmî gayrimenkul değerleme, ekspertiz ya da yatırım tavsiyesi değildir. Kaynaklar: Veri Kaynakları · Ham veri: Açık Veri Merkezi
Yöntemle ilgili sorun mu var?
Bankacı, araştırmacı ya da gazeteciyseniz metodolojiyi telefonda da anlatabilirim.
Telefonu ben açarım · Satış baskısı yok · Hafta içi 09:00–20:00 · Hafta sonu 10:00–18:00