Arsanın yanında baz istasyonu, mezarlık veya trafo/enerji nakil hattı olması arsanın değerini düşürür mü?

İlk ayrımı doğru kur: bu tesislere ilişkin mevzuat, tesisin kendi yer seçimini ve güvenlik mesafesini düzenler, senin komşu parseline kör bir yapı yasağı koymaz. Baz istasyonları 5809 sayılı Elektronik Haberleşme Kanunu ve BTK'nın güvenlik sertifikası düzenlemesi kapsamında, insanların yaşadığı yerlere hesaplanmış bir güvenlik mesafesi bırakılarak kurulur. Enerji nakil hatları ve trafolar Elektrik Kuvvetli Akım Tesisleri Yönetmeliği'ndeki yaklaşma mesafelerine tabidir. Mezarlıkların yer seçimi ise kendi yönetmeliğiyle (su kaynağına mesafe, hakim rüzgar, hıfzıssıhha kurulu görüşü) belirlenir. Yani genelde sorun hukuki bir yapı yasağı değil, değer ve satılabilirlik sorunudur.

Asıl mesele likiditedir. Baz istasyonu ya da mezarlık komşuluğu, arsanın hukukunu bozmasa bile alıcı havuzunu daraltır: bir kısım alıcı o parseli en baştan elemesine alır, kalanlar da pazarlıkta bu komşuluğu bir indirim kaldıracı olarak kullanır. Sen o riski satın alırken indirimli alırsan mantıklı olabilir; piyasa fiyatından, hatta 'manzara güzel' primiyle alırsan, satarken aynı iskontoyu bu kez sen yersin. Değer kaybı çoğu zaman yapının kendisinden değil, tekrar satarkenki bu daralan talepten gelir.

Trafo ve enerji nakil hattında bir de somut kullanım kısıtı vardır: hattın geçtiği koridorda irtifak (geçit) hakkı kurulmuşsa ya da yaklaşma mesafesi doğuyorsa, o şeride yapı yapman fiilen kısıtlanır, bu da parselin yapılaşabilir alanını gerçekten küçültür. Bunu ölçmenin yolu bellidir: tapu kaydında ENH irtifak şerhi var mı bak, hattın geçtiği güzergahı ve direk yerlerini yerinde gör, baz istasyonunun güvenlik sertifikasını ve ruhsat durumunu ilgili operatörden veya BTK'dan sor, mezarlık için imar plan notlarına işlenmiş mesafeyi belediyeden iste. En sağlıklı ölçü ise emsaldir: aynı mahallede bu komşuluğu olan ve olmayan benzer parsellerin gerçek satış farkına bak, iskonto orada rakamla çıkar.

Kesin durum kağıt üstünde belli olur: parselin hukuki kısıtını tapu müdürlüğünden ve şerhlerden, imar ve mesafe notlarını ilgili belediyeden, tesisin ruhsat/güvenlik durumunu ise ilgili kurumdan (BTK, TEİAŞ/dağıtım şirketi, il tarım veya belediye) yazılı doğrula. Değer kaybının oranı her parsele göre değişir; bu bir görüş çerçevesidir, resmi değerleme, ekspertiz ya da yatırım tavsiyesi değildir. Alım kararından önce durumu bir taşınmaz hukukçusu ve gerekiyorsa mali müşavirle birlikte gözden geçir.