Arsa alırken emlakçı komisyonu ne kadar, kim öder?

Kural nettir: Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik'e (RG 5 Haziran 2018) göre alım satıma aracılıkta, taraflardan alınacak TOPLAM hizmet bedeli, sözleşmedeki satış bedelinin KDV hariç yüzde 4'ünü geçemez. Bu yüzde 4 tek bir tarafın değil, işlemin tamamının tavanıdır. Yönetmelik ayrıca, aksi yazılı olarak kararlaştırılmadıkça bu bedelin iş sahibi (satıcı) ile alıcı arasında eşit paylaştırılacağını söyler. Uygulamada bu şöyle görünür: alıcıdan yüzde 2 + KDV, satıcıdan yüzde 2 + KDV. Yani bir arsayı 2 milyon TL'ye alıyorsanız, sizin payınıza düşen hizmet bedeli tavandan hesaplanınca 40.000 TL + KDV olur.

KDV'yi hesaba katın, çünkü çoğu kişinin gözden kaçırdığı kalem budur. Hizmet bedeli bir hizmet satışıdır ve üzerine KDV eklenir. Size 'yüzde 2' denildiğinde ödeyeceğiniz gerçek tutar yüzde 2 değil, yüzde 2 artı onun KDV'sidir. Sözleşmeyi imzalamadan önce rakamın 'KDV dahil mi, hariç mi' olduğunu mutlaka yazılı olarak netleştirin; sözlü 'hallederiz' cümlelerine güvenmeyin. Güncel KDV oranı için işlem tarihinde mali müşavirinize danışın.

Bu oranlar tavandır, sabit fiyat değildir; yani pazarlığa tamamen açıktır. Danışman 'yasal oran budur, mecbursunuz' derse bu doğru değildir. Yönetmelik yalnızca üst sınırı belirler; tarafların daha düşük bir oranda yazılı olarak anlaşmasının önünde hiçbir engel yoktur. Özellikle yüksek bedelli arsa işlemlerinde oranın küçük görünen farkı bile büyük para eder. Bedeli işlemden önce, ağızdan değil imzalı hizmet sözleşmesiyle konuşun; işlem bittikten sonra 'şu kadar da şu' diye çıkan sürprizlerin çoğu yazılı sözleşme olmadığı için yaşanır.

En kritik nokta kimin bu bedeli isteyebileceğidir: taşınmaz ticareti, yalnızca Taşınmaz Ticareti Yetki Belgesi olan işletmeler tarafından yapılabilir ve hizmet bedelini de yalnızca bu işletme talep edebilir. Belgesi olmayan bir kişi ya da 'tanıdık', sizi buluşturdu diye yasal olarak komisyon isteyemez; böyle bir ödeme sizi hem zarara hem de sonradan ispatı zor bir uyuşmazlığa sokar. Karşınızdakinin belgesini Ticaret Bakanlığı'nın Taşınmaz Ticareti Bilgi Sistemi (TTBS) üzerinden 'Belge Sorgula' ile teyit edin. Belge yoksa bedel ödeme yükümlülüğünüz de yoktur; para vermeden önce bunu netleştirmek en sağlam korumanızdır.

Son olarak sınırları karıştırmayın: emlakçı hizmet bedeli, tapu harcı ve döner sermaye gibi resmî masraflardan ayrı bir kalemdir. Tapu harcı (alıcı ve satıcı için ayrı yasal oranlar) ayrıca ödenir ve danışman bunu 'komisyona dahil' gösteremez. Rakamlar ve oranlar mevzuat değişiklikleriyle güncellenebildiğinden, imza öncesinde güncel oranı Ticaret Bakanlığı/yetkili işletmeden ve vergi tarafını mali müşavirden teyit edin. Buradaki bilgi genel bilgilendirmedir; hukuki ya da mali tavsiye, resmî değerleme ya da yatırım tavsiyesi değildir. Emin olmak için işlem gününde ilgili resmî kaynaklara ve uzmanınıza başvurun; kafanız karışırsa oturup birlikte konuşalım, hangi kalemin neye ait olduğunu tek tek ayıralım.