Arsa alırken emlakçı komisyonu ne kadar, kim öder?
Yönetmeliğe göre alım satımda toplam hizmet (danışmanlık) bedeli, satış bedelinin KDV hariç yüzde 4'ünü geçemez. Aksi yazılı olarak kararlaştırılmazsa bu bedel alıcı ile satıcı arasında eşit paylaşılır; yani yaygın uygulama alıcıdan yüzde 2 + KDV, satıcıdan yüzde 2 + KDV'dir. Bu bir tavan orandır, altında anlaşılabilir ve pazarlığa açıktır. Hizmet bedelini yalnızca yetki belgeli işletme talep edebilir; belgesiz kişiye "komisyon" ödemek zorunda değilsiniz.
Yasal üst sınır
Kural nettir: Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik'e (RG 5 Haziran 2018) göre alım satıma aracılıkta, taraflardan alınacak TOPLAM hizmet bedeli, sözleşmedeki satış bedelinin KDV hariç yüzde 4'ünü geçemez. Bu yüzde 4 tek bir tarafın değil, işlemin tamamının tavanıdır. Yönetmelik ayrıca, aksi yazılı olarak kararlaştırılmadıkça bu bedelin iş sahibi (satıcı) ile alıcı arasında eşit paylaştırılacağını söyler. Uygulamada bu şöyle görünür: alıcıdan yüzde 2 + KDV, satıcıdan yüzde 2 + KDV. Yani bir arsayı 2 milyon TL'ye alıyorsanız, sizin payınıza düşen hizmet bedeli tavandan hesaplanınca 40.000 TL + KDV olur.
KDV hesaba katılmalı
KDV'yi hesaba katın, çünkü çoğu kişinin gözden kaçırdığı kalem budur. Hizmet bedeli bir hizmet satışıdır ve üzerine KDV eklenir. Size 'yüzde 2' denildiğinde ödeyeceğiniz gerçek tutar yüzde 2 değil, yüzde 2 artı onun KDV'sidir. Sözleşmeyi imzalamadan önce rakamın 'KDV dahil mi, hariç mi' olduğunu mutlaka yazılı olarak netleştirin; sözlü 'hallederiz' cümlelerine güvenmeyin. Güncel KDV oranı için işlem tarihinde mali müşavirinize danışın.
Pazarlığa açık
Bu oranlar tavandır, sabit fiyat değildir; yani pazarlığa tamamen açıktır. Danışman 'yasal oran budur, mecbursunuz' derse bu doğru değildir. Yönetmelik yalnızca üst sınırı belirler; tarafların daha düşük bir oranda yazılı olarak anlaşmasının önünde hiçbir engel yoktur. Özellikle yüksek bedelli arsa işlemlerinde oranın küçük görünen farkı bile büyük para eder. Bedeli işlemden önce, ağızdan değil imzalı hizmet sözleşmesiyle konuşun; işlem bittikten sonra 'şu kadar da şu' diye çıkan sürprizlerin çoğu yazılı sözleşme olmadığı için yaşanır.
Kim isteyebilir
En kritik nokta kimin bu bedeli isteyebileceğidir: taşınmaz ticareti, yalnızca Taşınmaz Ticareti Yetki Belgesi olan işletmeler tarafından yapılabilir ve hizmet bedelini de yalnızca bu işletme talep edebilir. Belgesi olmayan bir kişi ya da 'tanıdık', sizi buluşturdu diye yasal olarak komisyon isteyemez; böyle bir ödeme sizi hem zarara hem de sonradan ispatı zor bir uyuşmazlığa sokar. Karşınızdakinin belgesini Ticaret Bakanlığı'nın Taşınmaz Ticareti Bilgi Sistemi (TTBS) üzerinden 'Belge Sorgula' ile teyit edin. Belge yoksa bedel ödeme yükümlülüğünüz de yoktur; para vermeden önce bunu netleştirmek en sağlam korumanızdır.
Diğer masraflarla karıştırmayın
Son olarak sınırları karıştırmayın: emlakçı hizmet bedeli, tapu harcı ve döner sermaye gibi resmî masraflardan ayrı bir kalemdir. Tapu harcı (alıcı ve satıcı için ayrı yasal oranlar) ayrıca ödenir ve danışman bunu 'komisyona dahil' gösteremez. Rakamlar ve oranlar mevzuat değişiklikleriyle güncellenebildiğinden, imza öncesinde güncel oranı Ticaret Bakanlığı/yetkili işletmeden ve vergi tarafını mali müşavirden teyit edin. Buradaki bilgi genel bilgilendirmedir; hukuki ya da mali tavsiye, resmî değerleme ya da yatırım tavsiyesi değildir. Emin olmak için işlem gününde ilgili resmî kaynaklara ve uzmanınıza başvurun; kafanız karışırsa oturup birlikte konuşalım, hangi kalemin neye ait olduğunu tek tek ayıralım.
"Komisyon dediğin şey pazarlığa açık bir tavandır; onu belgesi olana, imzalı sözleşmeyle ve KDV'sini bilerek ödersin, gerisi laf."
SÖZLÜKTE: TAŞINMAZ TİCARETİ YETKİ BELGESİ · TAPU HARCI
BUNU SORAN ŞUNLARI DA SORDU
Taşınmaz Ticareti Yönetmeliği'ne göre yetki belgeli danışmanlık hizmet bedeli KDV hariç en fazla %4'tür (alıcı ve satıcıdan ayrı ayrı, yazılı sözleşmeyle). BursaArsa kendisi aracılık yapmaz; işlem ihtiyacı yetki belgeli iş ortaklarına yönlendirilir.
Ticaret Bakanlığı'nın Taşınmaz Ticareti Bilgi Sistemi (TTBS) sorgu sayfasından, üyelik gerekmeden sorgularsın: ttbs.gtb.gov.tr adresindeki 'Belge Sorgula' ekranına yetki belgesi numarasını ya da işletme unvanı ile ili yazman yeterli. Belge çıkmıyorsa o işletme yasal olarak taşınmaz ticareti yapamaz; arsanı ona emanet etme.
Kanunen tapu harcı alıcı ve satıcı arasında paylaşılır; uygulamada kimin ödeyeceği pazarlıkta netleşir ve yazılı kayda geçirilir. Oranlar mevzuatla değişir, güncel tutar tapu günü öncesinde birlikte hesaplanır.
Sabit bir pazarlık oranı yoktur; indirim parselin durumuna göre değişir. Gerçekçi indirim blöfle değil, doğrulanabilir gerekçeyle gelir: gerçek emsal satış fiyatları, ilanda bekleme süresi, satıcının aciliyeti, imar veya evrak eksiği ve peşin ödeme gücü. Sağlam parselde pazarlık dardır, kusurlu ya da acil satışta genişler.
Konu rehberi: Bursa'da arsa almak rehberi →Sorunun parseldeki karşılığını konuşalım.
Ada-parseli söyle; ilk bakış ücretsiz, telefonu ben açarım.
Telefonu ben açarım · Satış baskısı yok · Hafta içi 09:00–20:00 · Hafta sonu 10:00–18:00